Theo quy định của pháp luật hiện hành, khi người dân mua bán nhà đất cần đóng một số loại thuế, phí và lệ phí để làm thủ tục chuyển nhượng. Do đó, Vinaland muốn chia sẻ đến bạn các loại thuế khi mua bán đất trong bài viết dưới đây.
1. Thuế thu nhập cá nhân
Theo Luật thuế thu nhập cá nhân 2007, người có thu nhập (tức là người bán) phải có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN). Ngoài ra, những loại thu nhập phải chịu thuế TNCN là thu nhập từ mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất.
Tuy nhiên, pháp luật không cấm các bên tự thỏa thuận người nộp thuế, nên có 1 số trường hợp người mua bất động sản là người nộp thuế.
Mức thuế phải nộp: Theo Điều 17, Thông tư 92/2015/TT-BTC quy định khi chuyển nhượng nhà, đất thì thuế TNCN được xác định như sau:
Thuế TNCN phải nộp = 2% x giá chuyển nhượng
Ví dụ minh họa:
Căn nhà được bán với giá 4 tỷ đồng thì thuế thu nhập cá nhân cần phải nộp là 4 tỷ đồng x 2% = 80 triệu đồng
Lưu ý: Trường hợp mua bán đất với giá thấp hơn Bảng giá đất do UBND tỉnh đưa ra theo quy định của pháp luật tại thời điểm kê khai thuế về đất đai. Cơ quan thuế vẫn sẽ tính thuế với mức giá nhà, đất được nhà nước ban hành.
Ví dụ: Miếng đất 50m2 được thỏa thuận với giá là 20 triệu đồng/m2, tổng giá chuyển nhượng là 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, bảng giá đất được quy định tại khu vực là 30 triệu đồng/m2. Vậy mức đóng sẽ được tính như sau:
1 tỷ 500 triệu đồng x 2% = 30 triệu đồng
2. Lệ phí trước bạ
Tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc vào đối tượng chịu lệ phí trước bạ thì phải nộp lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu và quyền sử dụng với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo Điều 3 Nghị định 140/2016/NĐ-CP.
Như vậy, khi chuyển nhượng thì người mua cần phải đăng ký biến động đất đai (tức là làm thủ tục sang tên sổ đỏ) trong thời hạn 30 ngày và phải nộp lệ phí trước bạ.
– Mức nộp lệ phí trước bạ được tính:
Lệ phí trước bạ = 0,5% x diện tích x giá 1m2 theo bảng giá đất
Trong đó:
- Diện tích chịu lệ phí trước bạ là toàn bộ diện tích sàn nhà gồm cả công trình phụ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, cá nhân
- Giá 1m2 là giá thực tế xây dựng mới 1m2 sàn nhà của cấp nhà, hạng nhà được UBND cấp tỉnh ban hành
3. Phí công chứng mua bán nhà đất
Theo thông tư liên tịch 08/2012/TTLT-BTC-BTP thì phí công chứng trong trường hợp này được xác định là mức thu phí công chứng hợp đồng, giao dịch được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng.
Khi mua bán đất và nhà ở, bên mua và bên bán bắt buộc phải đến các văn phòng công chứng hay tổ chức công chứng để công chứng các hợp đồng mua bán và phải nộp phí công chứng.
Đây là căn cứ pháp lý khi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất ở từ người bán sang người mua và quyền sở hữu nhà ở. Mức thu phí công chứng theo Thông tư số 257/2016/BTC như sau:
- Hợp đồng có giá trị dưới 50 triệu đồng. Mức thu phí công chứng: 50.000 đồng
- Hợp đồng có giá trị từ 50 triệu đồng đến 100 triệu đồng. Mức thu phí công chứng: 100.000 đồng
- Hợp đồng có giá trị từ trên 100 triệu đồng đến 1 tỷ đồng. Mức thu phí công chứng sẽ là: 0,1% giá trị hợp đồng chuyển nhượng
- Hợp đồng có giá trị từ trên 1 tỷ đến 3 tỷ đồng. Mức thu phí công chứng: 1 triệu đồng + 0.06% giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 1 tỷ đồng
- Hợp đồng có giá trị từ trên 3 tỷ đồng đến 5 tỷ đồng. Mức thu tiền phí công chứng: 2.200.000 đồng + 0.05% giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 3 tỷ đồng
- Hợp đồng có giá trị từ trên 10 tỷ đồng đến 100 tỷ đồng. Mức thu tiền phí công chứng: 5.200.000 đồng + 0.03% giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 10 tỷ đồng
- Hợp đồng có giá trị trên 100 tỷ đồng. Mức thu phí công chứng được tính như sau: 32.200.000 đồng + 0.02% giá trị hợp đồng chuyển nhượng vượt quá 100 tỷ đồng ( Với mức thu tiền phí tối đa là 70 triệu đồng).
4. Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là khoản thu đối với công việc thẩm định hồ sơ, các điều kiện cần và đủ để đảm bảo việc thực hiện cấp phát Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
Để đảm bảo nguyên tắc mức thu cho phù hợp, các loại thuế phí phải nộp khi mua bán bất động sản được quy định rõ ràng ở từng địa phương với đất sử dụng làm nhà ở thấp hơn so với đất sử dụng vào mục đích sản xuất – kinh doanh.
Do đó, cần căn cứ quy mô diện tích của thửa đất, tính chất phức tạp của từng loại hồ sơ, mục đích sử dụng đất và điều kiện cụ thể của địa phương để quy định mức thu phí cho từng trường hợp.
5. Lệ phí cấp sổ hồng
Sổ hồng hay còn gọi là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.
Tất cả các tổ chức, hộ gia đình và các cá nhân khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức được uỷ quyền cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải nộp phí cấp giấy chứng nhận.
Lệ phí khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất gồm:
- Cấp phát giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất
- Chứng nhận đăng ký biến động đất đai và trích lục bản đồ địa chính;
- Văn bản và số liệu hồ sơ địa chính.
Mức thu lệ phí: Căn cứ các điều kiện cụ thể của địa phương và chính sách phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương để quy định mức thu lệ phí cho phù hợp, đảm bảo nguyên tắc:
- Mức thu phí đối với hộ gia đình, các cá nhân tại quận thuộc thành phố trực thuộc Trung ương và phường nội thành thuộc thành phố hoặc thị xã trực thuộc tỉnh cao hơn mức thu phí tại khu vực khác;
- Mức thu phí đối với các tổ chức cao hơn mức thu phí đối với hộ gia đình và các cá nhân
Khi mua bán bất động sản các loại thuế phí phải được quy định cụ thể và rõ ràng. Hiện nay, có các trường hợp bên bán trả toàn bộ chi phí khi sang tên sổ đỏ (tức là trả các khoản thuế phí nêu trên). Hoặc trường hợp các bên thỏa thuận trả một nửa. Tuy nhiên, thỏa thuận cần được sự đồng ý từ 2 bên và cần phải làm rõ trong quá trình mua bán.
Trên đây là những quy định về thuế phí và lệ phí mà bạn nên biết để thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước khi mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất. Hy vọng bài viết của Vinaland giúp bạn giải đáp được các vấn đề thắc mắc cũng như có được những kiến thức hữu ích cho mình.