Mọi người vẫn thường nghe đến các cụm từ như “hợp đồng chuyển nhượng” hay “chuyển nhượng tài sản”. Như vậy, chuyển nhượng có nghĩa là gì mà nó được sử dụng rộng rãi như thế? Hãy cùng tìm hiểu chi tiết trong bài viết bên dưới đây, Vinaland sẽ giúp bạn làm rõ hơn về chuyển nhượng là gì và một số quy định của nhà nước đối với quyền chuyển nhượng.
I. Khái niệm về chuyển nhượng
Chuyển nhượng được hiểu đơn giản là việc chúng ta trao cho ai đó tài sản của bản thân mình. Chủ sở hữu mới của tài sản cũng sẽ được sở hữu và sử dụng toàn bộ các quyền lợi mà chủ nhân trước được hưởng.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là hành vi pháp lý của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình chuyển giao quyền sử dụng và các nghĩa vụ liên quan cho một chủ thể, tập thể khác. Chủ thể được chuyển nhượng bắt buộc phải trả phí cho bên chuyển nhượng.
Các đối tượng của việc chuyển nhượng gồm có quyền sử dụng (QSD) đất, quyền sở hữu (QSH) nhà ở, các quyền gắn liền với QSD đất, công trình xây dựng, vật do Điều 4, luật đất đai 2018 làm đại diện quản lý. Theo điều luật bất động sản, nhà nước trao quyền cho người dân thông qua việc chuyển giao và cho thuê đất dưới hình thức là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các văn bản pháp luật, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và một số tài sản khác có liên quan với đất.
Trong các đối tượng kể trên, nhà ở là công trình xây dựng nhằm đáp ứng nhu cầu để ở, nhu cầu sinh hoạt cá nhân, hộ gia đình. Bao gồm căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ, nhà liền kề. Một số tài sản gắn liền với đất như tường, hàng rào, giếng nước, cây trồng lâu năm hay quyền với bất động sản liền kề,…
II. Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác định dựa theo những yếu tố nào?
Theo luật đất đai đã được chỉnh sửa và bổ sung vào năm 2018 thì việc chuyển nhượng quyền sử đụng đất chỉ được pháp luật công nhận khi đáp ứng đủ các điều kiện bên dưới:
- Quá trình chuyển nhượng phải đảm bảo có sự thỏa thuận và đồng tình giữa hai bên chuyển nhượng và được chuyển nhượng (bên nhận chuyển nhượng)
- Bên được chuyển nhượng phải thực hiện thanh toán một khoản chi phí tiền mặt nhất định cho bên còn lại dựa theo thỏa thuận ban đầu. Tùy theo trường hợp mà hai bên có thể thống nhất với nhau không cần thanh toán bằng một số lợi ích hợp pháp khác.
- Bên chuyển nhượng bàn giao đất cùng với các quyền của mảnh đất này cho bên được chuyển nhượng theo đúng quy định của pháp luật.
- Thỏa thuận chuyển nhượng phải được ký kết giao dịch rõ ràng. Dựa theo điều 167 luật đất đai thì giao dịch này cần được thực hiện tại văn phòng công chứng. Hơn nữa, giao dịch cần phải đảm bảo được ghi và lưu lại dưới hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và phải có sự xác nhận của văn phòng công chứng nơi thực hiện giao dịch.
Đảm bảo đầy đủ các điều kiện khi thực hiện chuyển nhượng đất
III. Cách phân biệt giữa hợp đồng chuyển nhượng và mua bán
1. Hợp đồng chuyển nhượng
Tại Việt Nam, quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân hay chủ thể khác được xác lập bởi nhà nước, do nhà nước giao và cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất. Ngoài ra, quyền sử dụng đất của các đơn vị này cũng được xác lập do được người khác chuyển nhượng quyền sử dụng đất phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự đồng ý thỏa thuận giữa các bên. Theo đó, bên chuyển nhượng sẽ bàn giao đất và quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng và bên nhận sẽ phải trả cho bên chuyển một khoản tiền theo quy định của pháp luật.
Nội dung của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các yếu tố: Tên, địa chỉ của hai bên, quyền và nghĩa vụ của đôi bên; loại đất, hạng đất, vị trí, diện tích, ranh giới, số hiệu và tình trạng sử dụng đất; thời gian sử dụng đất của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; giá cả; phương thức; thời hạn thanh toán; quyền của người thứ ba đối với đất; trách nhiệm của hai bên khi không may vi phạm hợp đồng và một số thông tin khác có liên quan đến quyền sử dụng đất.
Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là đất đai, là sản phẩm đặc biệt mà cả cá nhân, hộ gia đình, pháp nhân được xác lập quyền sử dụng đất theo đúng quy định pháp luật.
2. Hợp đồng mua bán
Hợp đồng mua bán là sự đồng tình mua bán giữa các bên, theo đó bên bán có nhiệm vụ bàn giao tài sản cho bên mua và đồng thời nhận lại tiền, còn bên mua có nghĩa vụ nhận tài sản được giao và trả tiền cho bên bán.
Hợp đồng mua bán có đối tượng là tài sản có phép giao dịch. Trong trường hợp đối tượng là quyền tài sản thì bắt buộc phải có giấy tờ hoặc bằng chứng chứng minh thuộc quyền sở hữu của bên bán. Bên cạnh đó, các bên khi tham gia hợp động phải thỏa thuận các điều khoản về chất lượng sản phẩm, giá cả và phương thức thanh toán, địa điểm bàn giao tài sản, thời hạn thực thi hợp đồng, phương thức bàn giao, thời điểm chịu rủi ro, trách nhiệm nếu giao sai chủng loại,…
Căn cứ theo điều 163 bộ luật dân sự năm 2005 quy định các tài sản được phép giao dịch bao gồm cổ phiếu, trái phiếu, kỳ phiếu, quyền sở hữu công nghiệp, quyền tác giả, nhà ở,…
Theo quy định của bộ luật dân sự, hợp đồng mua bán nhà ở phải được thành lập dưới dạng văn bản và phải có công chứng hoặc chứng thực, có thể loại trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Quy định này áp dụng đối với hợp đồng mua bán nhà ở được đầu tư xây dựng mới (bao gồm mua bán nhà có sẵn và nhà được xây dựng trong tương lai) – trực tiếp có liên quan đến quyền sơ hữu tài sản. Hoặc nói một cách đơn giản là chuyển giao quyền sở hữu tài sản cho đối tượng khác.
IV. Một số quy định của nhà nước đối với quyền chuyển nhượng
1. Các loại đất được cấp quyền chuyển nhượng
Để xác định được đó có phải là đất được cấp quyền chuyển nhượng hay không thì trước hết bạn cần phải xem xét nguồn gốc của nó để từ đó phân loại đất. Sau đó, bạn cần phải xác định ai là chủ thể đang sử dụng để nắm rõ được những đặc thù trong việc chuyển nhượng.
Nhà nước là đại diện cho toàn dân thực hiện việc chuyển giao, phân bổ quyền sử dụng đất đai cho các đối tượng sử dụng và khai thác đất. Hình thức chuyển giao này được thực hiện thông qua việc nhà nước có văn bản bàn giao đất có thu tiền và không thu tiền sử dụng đât; văn bản cho thuê đất có thời hạn, trả tiền một lần hoặc trả qua từng năm tùy vào đối tượng và mục đích sử dụng,… Hơn nữa, dựa theo điều 17 luật đất đâi, nhà nước cũng là đại diện công nhận quyền sở hữu và sử dụng đất cho chủ nhân sử dụng ổn định đất đó.
Tóm lại, đất được bàn giao mà không thu tiền sử dụng đất và đất được nhà nước cho thuê thanh toán tiền mỗi năm là những loại đất không được cấp quyền chuyển nhượng. Cụ thể đối với các chủ thể có quyền chuyển nhượng đất như sau:
Thứ nhất, đối với tổ chức sử dụng đất: Các tổ chức khi được nhà nước bàn giao đất không thu tiền sử dụng đất theo điều 173 luật đất đai thì không có quyền tặng, cho, cho thuê hay chuyển nhượng, chuyển đổi đất; thuế chấp hay góp vốn bằng quyền sử dụng đất; không được bồi thường nếu nhà nước thu hồi đất.
Tổ chức kinh tế được nhà nước bàn giao đất có thu tiền theo điều 174 luật đất đai sẽ được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc tài sản thuộc sở hữu của mình có liên quan với đất.
Đối với các tổ chức công lập có tự chủ tài chính được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần mà tiền thuê đất đã trả không xuất phát từ ngân sách nhà nước cũng sẽ có quyền chuyển nhượng. Việc thực hiện phải đảm được được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Mọi trường hợp khi được nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất được miễn giảm tiền phí đều được chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp tổ chức đó được nhà nước bàn giao hay cho thuê với mục đích kinh doanh có lợi nhuận và không vì mục đích xây dựng nhà ở sử dụng toàn bộ đất.
Thứ hai, đối với cá nhân hay hộ gia đình sử dụng đất: Theo điều 179 luật đất đai, cá nhân hoặc hộ gia đình sử dụng đất nông nghiệp được nhà nước bàn giao trong hạn mức, đất có thu tiền sử dụng, đất cho thuê trả tiền thuê một lần, chủ thể được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất, đất nhận chuyển nhượng hay chuyển đổi, nhận cho tặng, nhận thừa kế là những loại đất được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Đối tượng của hợp đồng chuyển nhượng là điều kiện với quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất. Nếu người sử dụng đất nói chung đảm bảo các quyền quy định tại điều 166 luật đất đai thì quyền của người sử dụng đất muốn chuyển nhượng cần phải có điều kiện bắt buộc. Trước tiên, cần phải có giấy chứng nhận đứng tên chính chủ của bên chuyển nhượng dựa theo khoản 1 điều 168 luật đất đai 2013.
Ngoài ra, nhà nước đang tiến hành thực hiện chủ trương đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận đất cho người sử dụng. Nhưng trước khi cấp giấy chứng nhận thì người sử dụng phải nộp các loại thuế trước bạ, tiền sử dụng đất (căn cứ theo loại đất, giá trị đất và thời gian sử dụng). Vì số tiền phải nộp có giá trị cao so với hầu hết người dân nên các cơ quan nhà nước thường áp dụng chính sách nợ các loại thuế, phí hay tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất và phải ghi trên giấy chứng nhận.
Khi người dân có nhu cầu muốn chuyển nhượng đất có ghi nợ thì họ bắt buộc phải hoàn tất số tiền nợ cho nhà nước trước khi thực hiện lập văn bản chuyển nhượng. Khi thực hiện việc trả nợ và hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất phải đóng tiền tại các cơ quan thuế hoặc kho bạc nhà nước.
Sau đó, đến văn phòng đăng ký nhà, đất nơi có đất để xác nhận đã hoàn thành nghĩa vụ trả nợ vào trên giấy chứng nhận đã cấp. Khi đó, các bên chuyển nhượng và các cơ quan công chứng, chứng thực hay tài nguyên môi trường, thuế mới có thể nhận biết được nghĩa vụ hoàn thành đóng tiền cho nhà nước để thực hiện các thủ tục cần thiết, giúp bên chuyển nhượng được hưởng đầy đủ toàn bộ quyền lợi của mình.
Như vậy, bài viết trên đây Vinaland đã giúp bạn tổng hợp những thông tin quan trọng có liên quan đến chuyển nhượng nhà đất giúp bạn tham khảo. Hy vọng với những chia sẻ hữu ích ở trên, bạn có thể hiểu rõ hơn về chuyển nhượng đất đai cũng nhưng các quy định của nhà nước đối với quyền chuyển nhượng.
Mọi thắc mắc khác quý khách có thể liên hệ với chúng tôi qua website vinaland.co hoặc hotline 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 để được tư vấn chi tiết.