Sổ đỏ là loại giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với các loại hình bất động sản. Vì thế, việc mua nhà mà không có sổ đỏ sẽ mang lại nhiều rủi ro. Tuy nhiên, thị trường mua bán nhà không có sổ đỏ hiện nay khá nhộn nhịp. Bởi lẽ, các bất động sản này thường có giá “hời” hơn rất nhiều so với những bất động sản đầy đủ giấy tờ pháp lý.
Vậy có nên mua nhà không có sổ đỏ không? Làm thế nào để giảm bớt rủi ro khi mua nhà không có sổ đỏ? Mời bạn theo dõi bài viết dưới đây của Vinaland.
I. Điều kiện để đưa đất vào kinh doanh theo quy định hiện hành
Khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định như sau: “Các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì được phép kinh doanh quyền sử dụng đất”.
Tuy nhiên, để các loại đất này được đưa vào kinh doanh thì cần phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014:
“2. Các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Không có tranh chấp về quyền sử dụng đất;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”
Vì thế, chỉ khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện trên thì bạn mới có thể đưa đất vào kinh doanh.
Tuy nhiên, vẫn có trường hợp được phép chuyển nhượng đất khi chưa có sổ đỏ như sau:
- Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013: “… trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
- Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013: “Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế”.
II. Tại sao người chuyển nhượng chưa có sổ đỏ?
Việc người chuyển nhượng chưa có sổ đỏ xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. Những nguyên nhân này giữa mỗi người cũng không giống nhau.
Một vài nguyên nhân phổ biến:
- Là bất động sản đang tranh chấp;
- Người chuyển nhượng không đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ;
- Người chuyển nhượng đủ điều kiện nhưng không thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ;
- Bất động sản thuộc diện bị Nhà nước thu hồi.
III. Có nên nhận chuyển nhượng nhà chưa có sổ đỏ không?
Việc nhận chuyển nhượng các bất động sản chưa có sổ đỏ sẽ giúp người mua được hưởng mức giá thấp. Vì thế, các giao dịch này trở thành lựa chọn ưu tiên của nhóm người có mức thu nhập thấp hay các nhà đầu tư mạo hiểm. Tuy nhiên, xét về mặt pháp lý lẫn thực tế thì các giao dịch này mang đến rất nhiều rủi ro.
1. Khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc nhà
Nhà không được cấp sổ sẽ khiến người mua gặp khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc. Vì thế bạn có thể dễ gặp phải các rủi ro về sau như: xảy ra tranh chấp quyền sở hữu, không đủ điều kiện để xin cấp sổ đỏ, nhà xây trên đất lấn chiếm hoặc đã có quyết định thu hồi của Nhà nước,…
2. Xảy ra tranh chấp quyền sở hữu
Vì không có sổ đỏ nên các đơn vị công chứng sẽ không chứng thực hợp đồng chuyển nhượng của bạn.
Do đó, khi xảy ra tranh chấp, giấy tờ viết tay này sẽ bị vô hiệu theo quy định của pháp luật. Mà theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015 thì khi giao dịch dân sự bị vô hiệu, các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả cho nhau những gì đã nhận. Vì thế, cuối cùng bạn sẽ mất rất nhiều thời gian, tiền bạc mà không có được căn nhà mình mong muốn.
3. Khó khăn trong việc chuyển nhượng lại
Khi có nhu cầu chuyển nhượng lại, bạn sẽ rất khó tìm được người nhận chuyển chuyển nhượng hoặc phải chuyển nhượng với giá thấp so với thị trường. Đồng thời, hợp đồng chuyển nhượng của bạn sẽ tiếp tục là giấy tờ viết tay và không có giá trị pháp lý.
4. Các rủi ro trên thực tiễn
Bên cạnh các rủi ro pháp lý thì việc mua nhà không có sổ đỏ còn khiến bạn gặp phải nhiều rắc rối về mặt thực tiễn
Một vài rủi ro về mặt thực tiễn mà bạn có thể gặp phải khi mua nhà không có sổ đỏ:
- Khi giá nhà tăng cao, người chuyển nhượng có thể yêu cầu Tòa án hủy hợp đồng chuyển nhượng. Lúc này, hợp đồng bị vô hiệu do không đáp ứng đủ điều kiện và các bên phải trả lại cho nhau những gì đã nhận.
- Việc cải tạo, sửa chữa cũng gặp phải nhiều rắc rối khi bạn không được cấp phép.
- Vì nhà không có sổ đỏ, nên bạn không thể dùng nó để thế chấp.
Trên đây là tổng hợp tất cả các quy định pháp luật cũng như kinh nghiệm thực tiễn về việc mua nhà không có sổ đỏ. Hy vọng, qua bài viết của Vinaland bạn đã có được hiểu biết nhất định và đưa ra những quyết định mua bán đúng đắn, tránh lâm vào tình trạng “tiền mất tật mang”.