Những năm gần đây, Chính phủ đã có những sửa đổi về quyền sử dụng đất trên sổ đỏ và quy định thời hạn sử dụng đất 50 năm. Điều này đã khiến thị trường bất động sản chao đảo và khá nhiều người lo lắng rằng mảnh đất của mình sẽ bị mất giá và bị thu hồi khi sử dụng hết thời hạn 50 năm. Bài viết dưới đây của Vinaland sẽ chia sẻ đến bạn những thông tin chi tiết về đất 50 năm là gì để bạn cân nhắc mua bán cũng như đầu tư.
I. Đất 50 năm là gì?
Theo Điều 126 Luật Đất đai 2013, đất 50 năm được sử dụng với những mục đích sau đây:
“1. Thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp theo quy định tại khoản 1, khoản 2, điểm b khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 129 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nếu có nhu cầu thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại khoản này.
- Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, hộ gia đình, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất.
- Thời hạn giao đất, cho thuê đất đối với tổ chức để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất phi nông nghiệp; tổ chức để thực hiện các dự án đầu tư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện các dự án đầu tư tại Việt Nam được xem xét, quyết định trên cơ sở dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá 50 năm.”
II. Đất 50 năm không có thể thuê hoặc mua không?
Để xác định đất 50 năm có thể được thuê hoặc mua hay không thì cần xét theo chủ thể có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Đối với chủ thể là tổ chức (Quy định tại Điều 174 Luật đất đai năm 2013):
“Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này.
Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê ngoài quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này còn có các quyền sau đây:
- a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất;
- b) Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê;
- c) Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước; tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật;
- d) Thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
đ) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo quy định của pháp luật.
Tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước thì có quyền và nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này; việc thực hiện các quyền phải được sự chấp thuận bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền“.
Như vậy, những tổ chức khi được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và giao đất có thu tiền sử dụng đất sẽ có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối chiếu với Điều 175 Luật đất đai năm 2013:
“Điều 175. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- b) Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;
- c) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê khi có đủ điều kiện quy định tại Điều 189 của Luật này; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- d) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
đ) Cho thuê lại quyền sử dụng đất theo hình thức trả tiền thuê đất hàng năm đối với đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng đối với đất khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.
Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập sử dụng đất thuê của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân ngoài khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu chế xuất thì có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật về dân sự“.
Như vậy, tổ chức không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất là tổ chức sự nghiệp lập, tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
- Đối với chủ thể là cá nhân (Quy định tại Điều 179 Luật đất đai năm 2013):
“Điều 179. Quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất
Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
- c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
- d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
- e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
- g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
- i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
- a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
- b) Bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- c) Để thừa kế, tặng cho tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định;
- d) Cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê theo quy định của pháp luật về dân sự;
đ) Thế chấp bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
- e) Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh; người nhận góp vốn bằng tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định“.
Như vậy, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, giao đất có thu tiền sử dụng đất có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổ chức, cá nhân, hộ gia đình được nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất hàng năm không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Đối với những trường hợp được chuyển nhượng, bạn có thể nhận chuyển nhượng đất 50 năm. Khi nhận chuyển nhượng theo thời hạn này, bạn có quyền sử dụng thời gian còn lại. Sau đó, bạn có thể được gia hạn thêm thời gian sử dụng nếu muốn tiếp tục sử dụng.
III. Hướng dẫn phân biệt đất 50 năm
Đất 50 năm là một trong những loại đất được rất nhiều người quan tâm và khá dễ nhầm lẫn với các loại đất khác
Bạn có thể kiểm tra bằng 2 cách dưới đây để biết đất của dự án có được cấp phép có thời hạn hay vĩnh viễn:
1. Kiểm tra qua chủ đầu tư
Bạn có thể yêu cầu chủ đầu tư cấp quyết định giao đất đối với công trình đó để biết được mảnh đất cần kiểm tra có phải là đất sổ đỏ 50 năm hay không.
2. Kiểm tra qua Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn
Bạn có thể lên Uỷ ban nhân dân xã/phường/thị trấn và cung cấp thông tin về mảnh đất, cán bộ ở đó sẽ giúp bạn kiểm tra để biết rõ về thời hạn được giao đất đối với mảnh đất xây dựng công trình bên trên.
IV. Có thể chuyển đất 50 năm sang đất ở được không?
Pháp luật hiện hành quy định đất 50 năm có thể được chuyển sang đất ở trong những trường hợp nhất định
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì có thể được phép chuyển đất 50 năm sang đất ở và phải xin phép cơ quan có thẩm quyền.
Đối với hộ gia đình và cá nhân khi chuyển đất 50 năm sang ở thì cần phải có quyết định cho phép chuyển sang đất thổ cư của UBND cấp huyện (quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh).
Nếu có hành vi tự ý chuyển đất 50 năm sang đất ở như: xây nhà trên đất trồng lúa, trồng cây lâu năm, trồng cây hằng năm,… sẽ bị bắt buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu và bị phạt tiền.
Căn cứ Điều 57 Luật Đất đai 2013 thì các trường hợp được phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất bao gồm:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
- Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
- a) Chuyển đất trồng lúa sang đất trồng cây lâu năm, đất trồng rừng, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối;
- b) Chuyển đất trồng cây hàng năm khác sang đất nuôi trồng thủy sản nước mặn, đất làm muối, đất nuôi trồng thủy sản dưới hình thức ao, hồ, đầm;
- c) Chuyển đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang sử dụng vào mục đích khác trong nhóm đất nông nghiệp;
- d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;
đ) Chuyển đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất;
- e) Chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở;
- g) Chuyển đất xây dựng công trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh, đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ sang đất thương mại, dịch vụ; chuyển đất thương mại, dịch vụ, đất xây dựng công trình sự nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp.
- Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
V. Hồ sơ để tiến hành chuyển mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất ở?
Căn cứ Khoản 1 Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất ở cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ gồm:
“ Điều 6. Hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất
- Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đối với trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; hồ sơ gồm:
- a) Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 01 ban hành kèm theo Thông tư này;
- b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo quy định của pháp luật thì người sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp tỉnh để nộp hồ sơ.
Sau khi đã tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tài nguyên và môi trường sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ; thẩm định nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất; xác minh thực tiễn; hướng dẫn người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính khi thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất; trình lên UBND cấp có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; chỉ đạo sửa đổi và cập nhật dữ liệu đất đai, hồ sơ địa chính.
VI. Chi phí thực hiện chuyển đổi đất 50 năm sang đất thổ cư?
Bạn cần mất một số chi phí nhất định khi thực hiện chuyển đổi đất 50 năm sang đất thổ cư
– Thứ nhất, chi phí sử dụng đất:
Khi tiến hành thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất 50 năm sang đất thổ cư theo nhu cầu cá nhân cần phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính theo quy định Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau:
“Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.
Như vậy, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính như sau:
Tiền phải nộp = Hiệu số giữa tiền sử dụng đất theo giá đất ở với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp)
Riêng đối với trường hợp đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì sẽ căn cứ vào nguồn gốc của đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể như sau:
+ Nếu đất có nguồn gốc là đất vườn, đất ao thuộc thửa đất có khu dân cư không được công nhận là đất thổ cư thì tiền sử dụng đất được thu sẽ là 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp với tiền sử dụng đất theo giá đất thổ cư.
+ Nếu đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc từ đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng của cá nhân, hộ gia đình thì tiền sử dụng đất được thu là mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất thổ cư với tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp.
Có thể thấy cách tính tiền sử dụng đất được thu là khá phức tạp nhưng số tiền cụ thể sẽ do cơ quan thuế tính toán và thông báo lại cho người sử dụng đất biết. Căn cứ vào đó, người dân chỉ cần đối chiếu cho chuẩn xác là được.
– Thứ hai, lệ phí trước bạ:
Lệ phí trước bạ tính sẽ được tính bằng 0,5% nhân giá đất tính lệ phí trước bạ. Giá đất, nhà tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định về đất đai tại thời điểm kê khai nộp lệ phí trước bạ( theo quy định tại Thông tư số 124/2011/TT-BTC hướng dẫn về lệ phí trước bạ, sửa đổi, bổ sung theo Thông tư số 34/2013/TT-BTC của Bộ Tài chính).
– Thứ ba, phí thẩm định hồ sơ.
– Thứ tư, Lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ.
VII. Đất sử dụng 50 năm được cấp sổ đỏ khi nào?
Căn cứ Điều 99, 100 và 101 của Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân được cấp sổ đỏ cho đất 50 năm khi đáp ứng điều kiện sau:
– Trường hợp 1: được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất là trường hợp cá nhân, hộ gia đình được cấp sổ đỏ phổ biến nhất. Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hai trường hợp: Có giấy tờ về quyền sử dụng đất và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
– Trường hợp 2: được Nhà nước cho thuê đất, giao đất:
Nếu được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho thuê đất hoặc giao đất thì cá nhân, hộ gia đình sẽ được cấp sổ đỏ theo quy định pháp luật. Quy định này được áp dụng từ ngày 01/07/2014.
Trong bài viết trên đây, Vinaland đã cung cấp cho bạn những thông tin hữu ích về đất 50 năm và những quy định liên quan tới chuyển đất 50 năm sang đất thổ cư. Nếu có nhu cầu biết thêm các thông tin nhà đất thì có thể liên hệ qua Hotline 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 hoặc Website vinaland.co để được tư vấn, giải đáp trực tiếp.