Đất dự án ngày càng nhiều, giá thành rẻ nhưng tính pháp lý cao. Đồng thời cũng rất dễ chuyển nhượng để kiếm thêm lợi nhuận. Một số nhà đầu tư non trẻ trong lĩnh vực bất động sản thường thắc mắc đất dự án là gì. Nhằm giúp các bạn hiểu rõ hơn về đất dự án là gì và hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án, VINA Land xin chia sẻ đến bạn đọc những thông tin hữu ích trong bài viết dưới đây.
Thông tin cần biết về đất dự án
Đất nền về bản chất là những lô đất nguyên vẹn hiện trạng chưa trải qua bất kỳ sự tác động nào. Một số tác động có thể kể đến như: Đào, lấp hoặc san đất bằng máy móc hay con người. Đất nền dự án (raw land) là những lô đất đang nằm trong chính sách quy hoạch hoặc thuộc quyền quản lý của chủ đầu tư. Những lô đất này đang trong quá trình được nghiên cứu dự án.
Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng ở từng địa phương với từng mục đích sử dụng khác nhau. Chúng được phân chia thành từng thời kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
Đất dịch vụ là đất có diện tích được đền bù cho các hộ dân bị thu hồi hơn 1/3 diện tích đất nông nghiệp đang sử dụng nhằm chuyển đổi nghề nghiệp. Mỗi suất đất dịch vụ có diện tích khoảng từ 40 – 50 m². Chính quyền xã ở địa phương đó đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng sẽ tiến hành tổ chức bốc thăm số lô cụ thể cho người dân.
Tính pháp lý của đất dự án mà bạn nên biết
Tính pháp lý của đất nền dự án cần phải được xem xét dựa trên những văn bản, hồ sơ cơ bản sau:
Tính pháp lý của đất dự án mà bạn nên biết
- Văn bản thỏa thuận địa điểm quy hoạch dự án thuộc văn phòng kiến trúc sư trưởng.
- Hồ sơ chứng tỏ đã hoàn tất giải tỏa đền bù khu đất dự án đó (nếu đang thuộc trường hợp phải đền bù).
- Hồ sơ có sự chấp thuận của UBND quận, huyện chuyển sang văn phòng kiến trúc sư trưởng. Thêm vào đó là có văn bản kiến trúc sư trưởng phê duyệt quy hoạch.
- Văn bản chứng tỏ khu đất dự án được cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao đất.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho khu đất nền dự án đó được cấp cho chủ đầu tư.
Hơn thế nữa, bạn cũng nên xem xét khả năng tài chính của chủ đầu tư cũng như độ uy tín của họ qua các dự án đã thực hiện.
So sánh sự khác nhau của đất thổ cư và đất dự án
Những thông tin sau đây sẽ so sánh chi tiết về đất dự án và đất thổ cư mà bạn nên biết:
|
Yếu tố so sánh |
Đất nền dự án |
Đất thổ cư |
| Khái niệm | – Là lô đất nằm trong dự án quy hoạch của chủ đầu tư, chưa xây dựng, vẫn ở trạng thái đang trong giai đoạn nghiên cứu.
– Thường để xây dựng khu dân cư, tòa nhà văn phòng, nhà xưởng… |
– Thuộc nhóm đất phi nông nghiệp, đất ở tại khu vực nông thôn và đô thị
– Đất chỉ dùng để ở và xây dựng công trình phục vụ đời sống |
| Tư cách pháp nhân | Doanh nghiệp hay chủ đầu tư thực hiện dự án và phân lô dự án | Thường được thực hiện tách thửa bởi cá nhân |
| Thời gian ra sổ con khi phân lô, tách thửa | Từ 1 – 2 năm tùy theo triển khai của chủ đầu tư | Dao động từ khoảng 2 – 6 tháng tùy hồ sơ tách thửa |
| Khả năng tách thửa tiếp tục | Đất nền đã được quy hoạch bản đồ 1/500 thì không thể tách lô thêm được trong tương lai. | Tùy theo khu vực hay điều kiện, Nhà nước sẽ cấp phép tách thửa khác nhau. Có thể tiếp tục tách thửa nếu đảm bảo diện tích tối thiểu của lô đất theo quy định tại khu vực đó. |
| Cơ sở hạ tầng cùng những tiện ích ở xung quanh | – Hạ tầng thường đã được quy hoạch đồng bộ, tiện ích như: đường xá, cầu cống, công viên,…
– Đất có thể dùng để xây dựng các dự án khu dân cư, tòa nhà văn phòng,… Trong trường hợp này thì an ninh, phòng cháy chữa cháy cần được chú trọng hơn giờ hết. |
Cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông cũng như vấn đề an ninh còn phụ thuộc vào vị trí đất. |
Một số thông tin về chuyển nhượng đất dự án
Có rất nhiều điều bạn cần biết thêm về chuyển nhượng đất dự án. Dưới đây là một số thông tin về loại đất này mà bạn cần biết thêm:
Đất dự án có chuyển nhượng được không?
Theo quy định của pháp luật, đất nền dự án được cho phép chuyển nhượng. Tuy nhiên, cần đáp ứng dự án đầu tư không bị chấm dứt hoạt động theo quy định của Khoản 1, Điều 48 Luật đầu tư 2014.
Hồ sơ chuyển nhượng đất cơ bản
Thủ tục chuyển nhượng đất thuộc dự án theo quy định tại Điều 72 Nghị định 43/2014 cần một số hồ sơ như sau:
- Đơn đăng ký đất, tài sản gắn liền với đất để được cấp Giấy chứng thực quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn với đất.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở cùng các công trình xây dựng theo quy định của pháp luật.
- Biên bản bàn giao nhà, đất cùng các công trình xây dựng.
Thủ tục chuyển nhượng đất nền dự án theo pháp luật
Theo điều 194 Luật Đất đai 2013 và Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, sau khi xây dựng kết cấu hạ tầng và đảm bảo nghĩa vụ tài chính về đất đai, chủ đầu tư đầu tư cần có sự cấp phép từ UBND tỉnh về phân lô bán nền của dự án. Sau khi được cấp giấy phép, chủ đầu tư mới bán đất nền dự án. Người mua phải tìm hiểu dự án đất nền muốn mua đã được cấp phép hay chưa. Bởi đây là vấn đề liên quan pháp lý quan trọng.
Dưới đây là thủ tục cấp sổ đỏ cho người mua đất nền dự án theo quy định tại khoản 22 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP mả bạn nên biết:
- Bước 1: Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua phân lô bán nền.
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất nền thuộc dự án.
Chủ đầu tư có trách nhiệm nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất nền thuộc dự án. Đơn đăng ký sẽ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai. Tất cả hồ sơ phải đảm bảo gồm:
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo mẫu 04a/ĐK.
- Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nền thuộc dự án.
- Biên bản bàn giao đất đai giữa 2 bên.
- Giấy tờ chứng minh có thể được miễn hay giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có) .
- Giấy tờ các minh nhân thân, giấy tờ chứng minh nơi ở hợp pháp và giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân của bên mua.
- Văn bản ủy quyền chuyển nhượng nếu cần thiết.
- Bước 3: Văn phòng đăng ký tiếp nhận hồ sơ và thực hiện các hoạt động dưới đây:
- Kiểm tra hồ sơ nhằm mục đích xác nhận điều kiện để cấp giấy chứng nhận.
- Chuẩn bị hồ sơ trình lên cơ quan có thẩm quyền để ký cấp sổ đỏ.
- Yêu cầu chủ đầu tư nộp sổ đỏ (bản chính) nhằm chỉnh lý thông tin trong hồ sơ địa chính và cả ở cơ sở dữ liệu đất đai.
- Gửi số liệu địa chính tới cơ quan thuế có thẩm quyền nhằm tính toán thuế, phí.
- Cập nhật thông tin vào cơ sở dữ liệu đất đai và cả hồ sơ địa chính.
- Bước 4: Nhận kết quả
Tất cả đều do UBND tỉnh quyết định. Tuy nhiên, trong vòng 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thêm vào đó là trong vòng 25 ngày đối với các xã vùng núi, vùng xa, hải đảo cùng các vùng có điều kiện kinh tế-xã hội khó khăn.
Một số lưu ý cơ bản khi mua đất nền dự án
Khi mua đất nền dự án bạn cần chú ý đến một số vấn đề như sau:
- Trong thời kỳ nền kinh tế suy thoái hiện nay, bạn cần tránh dốc tiền mua đất theo phong trào. Hoặc mua lô đất có giá trị quá lớn so với tiềm lực tài chính, dồn trứng vào một rổ là không nên. Thậm chí là nhiều người còn vay tiền ngân hàng để tạo vốn đầu tư thì điều này cực kỳ nguy hiểm. Nếu như tiềm lực vốn chưa tương xứng với sản phẩm đầu tư thì nguy cơ mất dần lợi nhuận theo thời gian. Điều này càng đáng sợ khi dòng tiền bị thâm hụt vì phải trả lãi ngân hàng. Nhiều người còn thậm chí phải bán tháo đất nền đã mua với giá thấp để trả lãi.
- Khi đầu tư vào đất nền, quan trọng nhất mà bạn cần phải chú ý đến là tính pháp lý của dự án. Theo đó, bạn cần xem xét kỹ càng về sự cấp phép của đất nền. Điều này nhằm mục đích để biết được đất dùng để kinh doanh hay để đầu tư công trình. Đặc biệt, các điều kiện xung quanh cũng lên được xem xét có phát triển hay không. Có thể kể đến như: hạ tầng giao thông, xã hội, kỹ thuật,…
- Bạn nên ưu tiên chọn mua đất nền thuộc dự án đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay sổ đỏ. Điều này để tránh những tranh chấp sau này và nếu bị thu hồi thì người mua cũng sẽ được đền bù.
- Hãy chú ý đừng tham gia vào đất nền dự án có sổ đỏ chung. Đất có sổ đỏ chung sẽ được Nhà nước công nhận quyền sở hữu chung. Do đó, mọi người đều có quyền quyết định mọi vấn đề liên quan đến thửa đất. Cụ thể như: mua bán, tặng, cho, thế chấp, ủy quyền,…
Có thể thấy, đất nền có sổ chung thuộc sở hữu của nhiều người thì tương lai xảy ra những nguy cơ tranh chấp ngoài mong muốn. Tất cả những tranh chấp xảy ra liên quan đến vấn đề này hầu như rất khó để giải quyết trong thời gian ngắn. Thậm chí là nếu bạn muốn tách sổ nhưng diện tích đất quả nhỏ thì cũng sẽ không được phép theo quy định của pháp luật.
- Đầu tư đất nền thuộc dự án sẽ lãi đậm nếu bạn đánh giá đúng giá trị thực và tiềm năng tăng giá của mảnh đất. Tất cả điều này phải được dựa trên các thông tin được cung cấp đầy đủ và cần thiết. Đồng thời, người mua cũng cần kiểm soát tốt dòng tiền của mình. Nếu bạn còn băn khoăn với lô đất hay hướng đầu tư thì không nên vội vàng xuống tiền. Hãy chỉ đầu tư khi thật sự chắc chắn với quyết định của mình nếu không muốn mất tiền oan.
Lời kết
Trên đây là toàn bộ liên quan đến thông tin đất dự án là gì và những thủ tục chuyển nhượng đất dự án nhanh chóng nhất 2023. Hy vọng bạn sẽ hứng thú với những thông tin mà VINA Land chia sẻ.
Xem thêm: