Đất trồng cây lâu năm là loại đất chiếm một phần khá lớn trong diện tích đất ở nước ta. Tuy nhiên, nhiều người vẫn chưa hiểu rõ một số vấn đề liên quan đến loại đất này. Bài viết dưới đây sẽ cung cấp những thông tin và quy định được cập nhật mới nhất về đất trồng cây lâu năm là gì?
Đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp chuyên trồng cây cho thu hoạch trong nhiều năm
I. Đất trồng cây lâu năm là gì?
Theo điều 10, 13 của Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 và Phụ lục 1 Thông tư 27/2018/TT-BTNMT, đất chuyên trồng cây lâu năm được bộ phận kiểm kê đất đai Nhà nước xếp vào nhóm đất nông nghiệp.
Cụ thể, loại đất này cũng được dùng cho mục đích trồng trọt nhưng các giống cây trồng sinh trưởng trên các mảnh đất này đều là cây cho thu hoạch trong nhiều năm.
Đất chuyên trồng cây lâu năm được phân thành 4 loại như sau:
1. Đất trồng cây công nghiệp lâu năm
Đây là loại đất chuyên cung cấp những nguyên liệu cho sản xuất công nghiệp trong nước cũng như xuất khẩu. Các vùng đất trồng cây công nghiệp lâu năm như: vùng trồng cà phê, chè, cao su, ca cao…
2. Đất trồng cây ăn quả lâu năm
Đất nông nghiệp được dùng để trồng cây ăn quả cho trái nhiều năm được gọi là đất trồng cây lâu năm. Một số loại cây ăn quả lâu năm như cam, bưởi, sầu riêng, xoài…
3. Đất trồng cây dược liệu lâu năm
Đa phần các loại cây thuốc và dược liệu chỉ cho thu hoạch một hoặc một vài lần trong một mùa. Bên cạnh đó, vẫn có một số giống cây dược liệu mà người trồng có thể thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp. Nhà nước đã đưa các khu vực này vào nhóm các loại đất trồng cây lâu năm để quản lý.
Ví dụ: các vườn trồng quế, sâm…
4. Đất trồng cây gỗ lâu năm
Đa phần các loại cây cho gỗ hay bóng mát đều cần sinh trưởng trong thời gian dài nên các khu đất trồng những loại cây này đều được xếp vào nhóm đất trồng cây lâu năm.
Hiện nay, các khu đất trồng cây lâu năm như keo, xà cừ, bạch đàn, hoa sữa… đều nằm trong phạm vi quản lý của nhà nước. Do vậy, Nhà nước có thẩm quyền quyết định trong việc giao quyền sử dụng đất cho cá nhân, hộ gia đình hay tổ chức có nhu cầu quản lý và sản xuất loại đất này.
II. Phân biệt đất trồng cây lâu năm với các loại đất khác
Những khu vực là đất trồng cây lâu năm cần được phân biệt rõ ràng với đất vườn hoặc đất trồng cây hàng năm. Trong trường hợp người sử dụng đất có nhầm lẫn trong loại đất và mục đích sử dụng đất nghĩa là họ có hành vi làm sai quy định của Nhà nước.
Người dân nên biết cách phân biệt và mục đích sử dụng của từng loại đất
1. Đất vườn
Đất vườn (hay còn gọi là đất thổ vườn) là loại đất có thể sử dụng với nhiều mục đích linh hoạt. Nghĩa là, chủ sở hữu có thể tùy ý sử dụng loại đất này để trồng các loại cây thu hoạch hằng năm và lâu năm.
Giống như đất trồng cây lâu năm, đất vườn không được dùng cho mục đích cư trú. Tuy nhiên, trên thực tế, đất vườn và đất ở thường nằm cạnh nhau. Thậm chí, 2 loại này còn nằm trên cùng một thửa đất và ranh giới của chúng được quy định cụ thể trong Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất.
2. Đất trồng cây hàng năm
Căn cứ theo Thông tư số 28/2004/TT-BTNMT, đất trồng cây hằng năm được quy định chuyên trồng các loại cây hoa màu ngắn hạn. Cụ thể, các loại cây này sẽ có thời gian sinh trưởng (tính từ lúc gieo hạt hoặc trồng cây mầm đến lúc thu hoạch) không quá 1 năm. Các giống cây được trồng ở loại đất này thường là hoa màu, một số cây thuốc, mía, dâu tằm, cỏ chăn nuôi…
Tóm lại, sự khác biệt lớn nhất giữa đất trồng cây lâu năm và đất trồng cây hằng năm là ở thời gian sinh trưởng của cây.
III. Một số câu hỏi pháp lý liên quan đến đất trồng cây lâu năm
1. Đất trồng cây lâu năm lên thổ cư được không?
Theo quy định của Nhà nước, người dân hoàn toàn có thể thay đổi mục đích sử dụng đất miễn là không đi ngược lại với Điều 30, Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Ngoài ra, khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất, chủ sở hữu cần có sự đồng ý và cấp phép của cơ quan có thẩm quyền quản lý đất đai địa phương theo Điều 57 Luật Đất đai sửa đổi 2013.
Cơ quan Nhà nước tại địa phương khi cấp phép chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sẽ căn cứ vào những điều sau:
- Các chính sách đất đai của địa phương và Kế hoạch sử dụng đất hằng năm chính thức của cấp huyện (theo Thông tư 29/2014/TT-BTNMT). Theo đó, cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ vào diện tích các loại đất có thể chuyển đổi mục đích sử dụng được phân về xã, phường đó để xem xét và giải quyết.
- Lý do xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất đai. Chủ sở hữu cần trình bày rõ lý do muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất trong đơn nộp lên cơ quan có thẩm quyền sở tại. Các nhân viên tại sẽ căn cứ vào lý do này mà đưa ra quyết định về diện tích đất được chuyển đổi là bao nhiêu.
Lưu ý, trước khi thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất, bạn cần kiểm tra trước bản đồ địa chính của địa phương. Vì khi ấy, bạn sẽ biết được lô đất của mình có nằm trong khu vực được phép thay đổi hay không. Nếu không, bạn cần kế hoạch đất đai vào năm sau.
Bên cạnh đó, tùy vào chính sách của từng địa phương mà cơ quan có thẩm quyền cấp phép phải tuân theo hạn mức giao đất nhất định. Trong trường hợp muốn chuyển đổi nhiều diện tích đất nhất, bạn cần xem qua kế hoạch đất đai của các năm gần đó để đưa ra cách xử lý và thời điểm thích hợp nhất.
2. Quy trình thực hiện thủ tục chuyển đổi đất trồng cây lâu năm sang đất thổ cư (đất ở)
Bước 1: Bạn cần chuẩn bị hồ sơ theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT. Bộ hồ sơ bao gồm:
- 1 Đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất
- 1 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
- Hộ khẩu
- CMND/CCCD của người xin chuyển đổi
Bước 2: Nộp hồ sơ đã chuẩn bị lên cơ quan có thẩm quyền là Phòng Tài nguyên và Môi trường sở tại. Trong vòng 3 ngày (không tính ngày nghỉ), nhân viên tại đây sẽ xác nhận bạn đã nộp đủ hồ sơ theo quy định hay chưa. Nếu thiếu, bạn sẽ được hướng dẫn để bổ sung.
Bước 3: Bạn đợi kết quả từ cơ quan có thẩm quyền. Sau đó, cơ quan thuế thông báo số tiền phải nộp và bạn cần hoàn tất các nghĩa vụ tài chính đi kèm theo thửa đất. Đặc biệt, bạn nên giữ lại hóa đơn thuế để có thể xuất trình khi cần.
Toàn bộ thời gian thực hiện thủ tục hành chính chuyển đổi đất trồng cây lâu năm phải dưới 15 ngày (không tính ngày lễ và ngày nghỉ) theo Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP. Nếu bạn ở vùng hải đảo hay các khu vực kinh tế đặc biệt khó khăn, thời gian xử lý có thể dài hơn nhưng cũng không được quá 25 ngày.
Theo Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, Nhà nước sẽ không tiến hành thu lệ phí chuyển đổi đất trồng cây lâu năm lên đất ở. Tuy nhiên, tại thời điểm nhận được quyết định cho phép chuyển đổi thì bạn phải đóng số tiền sử dụng đất chênh lệch theo mục đích sử dụng mới. Công thức tính khoản phí này như sau:
- Số tiền phải nộp = Tiền sử dụng đất theo giá thổ cư – Tiền sử dụng đất theo giá đất nông nghiệp
3. Đất trồng cây lâu năm có xây nhà được không?
Đất trồng cây lâu năm vẫn được xem là nhóm đất nông nghiệp nên không được sử dụng cho mục đích định cư. Nếu muốn xây nhà trên đất trồng cây lâu năm, chủ sở hữu cần thực hiện thủ tục xin chuyển đổi mục đích sử dụng trước khi xin giấy phép xây nhà. Trường hợp ngoại lệ là xây nhà vườn sinh thái hoặc trang trại với mục đích trồng trọt.
Thêm nữa, sau khi đã chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất thổ cư thì bạn vẫn phải tuân theo Điều 6 Luật Đất đai sửa đổi 2013. Theo đó, việc xây nhà phải đảm bảo được các yếu tố sau đây:
- Xây nhà đúng quy cách và kế hoạch sử dụng đất của địa phương
- Xây nhà nhưng phải đảm bảo không gây hại đến môi trường và lợi ích của cộng đồng dân cư tại khu vực đó
- Sau khi xây nhà, chủ đất vẫn phải thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ đối với thửa đất theo đúng quy định hiện hành của Nhà nước
Lưu ý: Khi chủ đất xin cấp phép xây nhà trên đất có trồng cây hàng năm thì cơ quan có thẩm quyền sẽ căn cứ theo kế hoạch sử dụng đất đai tại địa phương để xem xét chấp thuận hoặc không.
4. Đất trồng cây lâu năm có thời hạn không?
Đất trồng cây lâu năm là đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng do Nhà nước trực tiếp quản lý. Thời hạn sử dụng của đất sẽ được ghi rõ trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp được phép sử dụng trong thời hạn nhất định
Nhà nước chỉ thu hồi đất khi đã hết thời hạn sử dụng. Tuy nhiên, nếu địa phương đang có dự án cần sử dụng đến thửa đất này thì cần gửi công văn báo trước về việc sẽ thu hồi đất sớm hơn quy định.
Sau khi đất đã hết hạn sử dụng thì có 3 trường hợp có thể xảy ra:
- Nhà nước tiến hành thu hồi đất và thực hiện khoản tiền bồi thường cây trồng trên mảnh đất đó (nếu có). Sau khi hoàn tất việc thu hồi, Nhà nước có thể xem xét và chuyển quyền sử dụng đất cho người khác.
- Nhà nước gia hạn thời gian sử dụng đất trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp từ trước. Theo Điều 210 Luật Đất đai 2013, khi người dân đang tiến hành sản xuất, trồng trọt thì có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất đó theo thời hạn quy định mà không cần làm các thủ tục hành chính.
- Người dân chủ động làm thủ tục thuê đất để có thể tiếp tục sử dụng mảnh đất. Bạn cần nộp hồ sơ thuế đất trồng cây lâu năm tại Phòng Tài nguyên Môi trường cấp huyện theo quy định.
IV. Có nên đầu tư vào đất trồng cây lâu năm hay không?
Đầu tư vào đất trồng cây lâu năm là loại hình đầu tư bất động sản phổ biến. Nếu đầu tư đúng thời điểm thì bạn sẽ có được nguồn sinh lợi dồi dào, còn nếu không thu được lãi quá nhiều thì bạn cũng sẽ ít có nguy cơ phải chịu lỗ.
Tuy nhiên, việc đầu tư vào đất đang trồng cây lâu năm vẫn tiềm ẩn một vài rủi ro xuất phát từ vấn đề quyền sử dụng đất hoặc quyền chuyển nhượng. Do vậy, bạn cần xác minh kỹ lưỡng xem thửa đất mình chuẩn bị đầu tư là đất cho phép trồng cây lâu năm cho thuê hay được giao.
- Trường hợp là đất được giao, nhà đầu tư cần kiểm tra chủ sở hữu mảnh đất này có đang trong thời hạn được phép quản lý hay không và thời hạn này có kéo dài bao lâu. Người này cần phải làm thủ tục chuyển nhượng mảnh đất cho bạn để bạn có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
- Trường hợp là đất cho thuê, người có dự định đầu tư nên kiểm tra xem người thực hiện giao dịch với mình có đúng là người đứng tên hợp đồng hay không. Người này có được phép ghi rõ quyền cho thuê lại hoặc chuyển nhượng cho người khác hay không.
Lưu ý: Bạn nên kiểm tra kế hoạch đất đai tại địa phương trước khi quyết định đầu tư. Vì chỉ thửa đất bạn muốn đầu tư nằm trong khu vực được phép chuyển đổi lên thổ cư thì việc đầu tư mới đem lại lợi nhuận tốt.
Như vậy, Vinaland đã cung cấp cho bạn những thông tin bổ ích về đất trồng cây lâu năm và những điều cần lưu ý trước khi bỏ tiền đầu tư vào loại đất này. Hy vọng bài viết trên đã giúp quý bạn đọc có được cái nhìn tổng quát và cụ thể về đất trồng cây lâu năm.
Cập nhật những tin tức mới nhất về bất động sản tại website vinaland.co hoặc liên hệ với chúng tôi qua hotline 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33.