Đất vườn là nhóm đất phổ biến ở các vùng nông thôn. Thế nhưng nhiều người thường nhầm lẫn giữa đất vườn với đất ở hoặc đất trồng cây. Trong bài viết sau, Vinaland sẽ giúp bạn phân biệt rõ từng loại đất, khái niệm đất vườn là gì và các quy định mới nhất về nó.
Mục lục bài viết
1. Đất vườn là gì?
Đất vườn còn có cách gọi khác là đất thổ vườn. Đây là loại đất dùng cho mục đích trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây hoa màu và đất thổ cư trong cùng một thửa. Tuy nhiên nó không được phép xây nhà để ở, nếu muốn xây nhà, bạn cần tiến hành chuyển đổi mục đích sử dụng đất căn cứ theo quy định Điều 57 Luật đất đai 2013.
Ở thời điểm hiện tại, đất vườn chưa được công nhận là đất phi nông nghiệp hay đất nông nghiệp. Với đất vườn, bạn có thể tách thửa riêng, nằm liền kề hoặc nằm trong cùng một thửa với đất thổ cư.
Đất vườn sẽ được xem là nhóm đất nông nghiệp nếu đáp ứng các tiêu chí:
- Nằm chung một thửa với đất ở, đất đang có nhà ở và đất nông nghiệp.
- Phần đất còn lại của thửa đất là đất vườn, ao hay đất nông nghiệp.
Đất vườn dùng để trồng cây lâu năm, cây hàng năm, cây hoa màu…
2. Phân biệt đất vườn với các nhóm đất khác
2.1. Đất vườn với đất trồng cây lâu năm
Theo QĐ số 507/1999/QĐ-TCĐC của Tổng cục Địa chính quy định:
- Đất vườn: Là phần đất vườn gắn liền với đất ở nằm trong khu vực ở của mỗi hộ gia đình. Hoặc đất trồng xen kẽ giữa các loại cây hàng năm, cây lâu năm hoặc cây lâu năm không thể tách riêng cho từng loại.
- Đất trồng cây lâu năm: Là phần đất dùng cho mục đích trồng các loại cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lâu năm khác thuộc trong hoặc ngoài khu dân cư. Đất trồng cây lâu năm sẽ gồm các cây đã sinh trưởng trên một năm và đất vườn ươm cây giống nông nghiệp lâu năm.
Bên cạnh đó, ký hiệu quy ước loại đất làm vườn là Vườn. Còn ký hiệu quy ước loại đất trồng cây lâu năm là LN.
Tóm lại, sự khác nhau giữa đất vườn và đất trồng cây lâu năm nằm ở phần đất được công nhận là gắn liền với đất ở. Nghĩa là đất vườn bắt buộc nằm trong khuôn viên của mỗi hộ gia đình.
Đất vườn sẽ được công nhận nếu gắn liền với đất ở trong khu dân cư
2.2. Đất vườn với đất ở
Căn cứ Luật đất đai 2013, đất ở và đất vườn sẽ có sự khác nhau như sau:
- Đất ở: Mục đích sử dụng đất là xây dựng nhà để ở, sinh sống. Trường hợp chủ sở hữu chưa có ý định xây nhà, có thể tận dụng đất để trồng cây hàng năm, trồng cây hoa màu mà không lo bị xử phạt.
- Đất vườn: Mục tiêu sử dụng đất vườn chỉ để trồng cây hàng năm, cây hoa màu… Nếu bạn muốn xây nhà ở, hãy tiến hành làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất quy định ở Điều 57 Luật đất đai 2013. Trường hợp tự ý xây nhà trên đất vườn sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính.
Đất vườn có thể xây dựng nhà nếu bạn đã xin chuyển mục đích sử dụng theo quy định pháp luật
3. Quy định sử dụng đất vườn cập nhật mới nhất
3.1. Đất vườn xây nhà được không?
Bản thân đất vườn không được phép xây dựng nhà ở, nếu tự ý xây sẽ vi phạm quy định và sẽ bị xử phạt hành chính. Trường hợp muốn xây nhà trên đất vườn, bạn cần làm hồ sơ xin phép cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Điều 57 Luật đất đai 2013.
Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất căn cứ tại Điều 30 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP như sau:
- Đất phải có giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy tờ có thể chứng minh QSDĐ.
- Người sử dụng đất bắt buộc là người chấp hành đúng Luật đất đai tại địa phương. Cần có văn bản xác nhận của UBND xã, phường, thị trấn.
- Đất vườn đang được sử dụng bình thường và hoàn toàn không có tranh chấp.
- Diện tích đất vườn xin chuyển đổi phải phù hợp với quy hoạch của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
- Đất vườn xin chuyển đổi không được nằm trong phạm vi đất quy hoạch của Nhà nước.
Có thể xây nhà trên đất vườn nếu đã xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở
3.2. Đất vườn được phép cấp sổ đỏ không?
Theo Điều 101 Luật Đất đai 2013, đất vườn được phép cấp sổ đỏ hay không sẽ phụ thuộc vào nhiều yếu tố bao gồm:
- Đất được sử dụng một cách bình thường từ trước ngày 01/07/2004.
- Không xảy ra bất kỳ vi phạm về đất đai.
- Không có tranh chấp.
- Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn do các cấp Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
3.3. Đất vườn có mua bán được không?
Đất vườn vẫn được giao dịch mua bán như những nhóm đất khác, nếu nó đã có đầy đủ giấy tờ pháp lý hợp lệ. Đồng thời không vi phạm quy hoạch, tranh chấp, kiện tụng. Nếu đất vườn thuộc loại đất nông nghiệp không được phép chuyển nhượng thì bạn cũng không được phép bán nó.
4. Chi tiết thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở
4.1. Điều kiện chuyển đất vườn sang đất ở
Chủ sở hữu được chuyển đổi đất vườn sang đất ở nếu nhận được sự chấp thuận từ UBND cấp huyện nơi có đất. Điều kiện được UBND cấp huyện cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng là:
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện (Kế hoạch này sẽ được thông tin công khai nên bạn có thể tự kiểm tra).
- Mẫu đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Đất vườn cần thỏa mãn các điều kiện theo quy định mới được phép chuyển đổi mục tiêu sử dụng đất
4.2. Thủ tục chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở chi tiết
Dựa theo quy định tại Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, quá trình chuyển đổi từ đất vườn sang đất ở sẽ được tiến theo theo trình tự sau:
Bước 1. Chuẩn bị hồ sơ:
- Đơn xin chuyển đổi kế hoạch sử dụng đất.
- Sổ đỏ, Sổ hồng.
Bước 2. Nộp và tiếp nhận
– Nơi nộp hồ sơ:
- Cách 1: Nộp hồ sơ đến Bộ phận một cửa > Phòng Tài nguyên và Môi trường.
- Cách 2: Nếu khu vực của bạn chưa có Bộ phận một cửa, thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường.
– Tiếp nhận hồ sơ:
- Nếu hồ sơ đầy đủ, nhân viên tiếp nhận sẽ ghi vào sổ và gửi bạn phiếu tiếp nhận có ghi hạn trả kết quả.
- Nếu hồ sơ thiếu, nhân viên tiếp nhận sẽ yêu cầu người nộp bổ sung hoàn chỉnh trong vòng 3 ngày làm việc.
Nộp hồ sơ chuyển đổi đất vườn đến Phòng Tài nguyên và Môi trường
Bước 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính
Người nộp hồ sơ sẽ phải thanh toán tiền sử dụng đất theo quy định.
Bước 4. Trả kết quả
- Thời gian giải quyết hồ sơ sẽ chưa đến 15 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
- Đối với vùng sâu, vùng xa, vùng núi, hải đảo, nơi có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn sẽ cần thêm thời gian xử lý hồ sơ không quá 25 ngày.
Lưu ý: Thời gian giải quyết hồ sơ không bao gồm các ngày nghỉ, lễ và thời điểm thực hiện nghĩa vụ tài chính.
4.3. Lệ phí chuyển đất vườn sang đất ở là bao nhiêu?
Dựa theo quy định Khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, lệ phí chuyển đất vườn sang đất ở sẽ xảy ra theo một trong hai trường hợp:
Trường hợp 1: Tính lệ phí khi chuyển đất vườn trong cùng một thửa
Ở điểm a khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, lệ phí chuyển đất vườn trong cùng thửa sang đất ở được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)
Trường hợp 2: Tính lệ phí khi chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở
Ở điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, lệ phí chuyển đất vườn đang là đất trồng cây hàng năm, cây lâu năm sang đất ở được tính theo công thức:
Tiền sử dụng đất = Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp
Phí sử dụng đất phụ thuộc vào tính chất của loại đất vườn
Như vậy sau khi tham khảo bài viết trên, bạn đã biết được đất vườn là gì, làm thế nào để nhận diện đất vườn với các nhóm đất khác, cũng như thủ tục và lệ phí chuyển đổi từ đất vườn sang đất nhà ở. Mọi thông tin cần hỗ trợ vui lòng liên hệ với Vinaland qua website vinaland.co hoặc số điện thoại 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33.