Tại các khu dân cư, khu đô thị việc mua đất xen kẹt để làm nhà khá là phổ biến. Vì loại đất này có giá thành rẻ phù hợp với điều kiện tài chính của nhiều lao động nghèo. Vậy đất xen kẹt là gì? Cần nắm quy định gì về loại đất này để hạn chế rủi ro nhất? Cùng VINA Land tìm câu trả lời trong bài viết dưới đây nhé.
Đất xen kẹt là gì?
Theo Điều 10, Luật đất đai năm 2013, tùy vào mục đích sử dụng thì đất đai được phân chia thành 3 nhóm đó là: Đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp và đất chưa sử dụng. Mỗi nhóm đất sẽ có từng loại đất cụ thể tuy nhiên thì không có loại đất nào có tên gọi là đất xen kẹt. Dù vậy trên thực tế thuật ngữ này được sử dụng khá phổ biến ở các khu vực đô thị, đặc biệt là những thành phố lớn.
Vậy đất xen kẹt là gì? Thông qua thực thì có thể hiểu đất xen kẹt là đất công nghiệp nằm trong khu dân cư (xen lẫn với đất ở) hoặc là phần diện tích đất còn dư lại sau quy hoạch. Loại đất này có đặc điểm là nằm giữa khu dân cư vì vậy mà diện tích thửa đất thường không lớn. Đất xen kẹt trên thực tế chủ yếu là đất vườn, đất ao, đất trồng cây hàng năm khác, hoặc các loại đất nông nghiệp khác mà hiện nay không còn sử dụng vào mục đích nông nghiệp.
Như vậy, chúng ta có thể hiểu đất xen kẹt là cách gọi của người dân dùng để chỉ những mảnh đất nhỏ có vị trí xen lẫn giữa các thửa đất ở trong khu dân cư tại các khu vực đô thị và thuộc nhóm đất nông nghiệp.
Mua đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không?
Bên cạnh câu hỏi đất xen kẹt là đất gì thì việc mua đất xen kẹt có được cấp sổ đỏ không cũng được rất nhiều người quan tâm. Căn cứ theo Khoản 2; Điều 101 Luật Đất đai 2013 quy định thì đất xen kẹt hoàn toàn có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu như đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
- Cá nhân hoặc hộ gia đình đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 của Luật này nhưng mảnh đất đó đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 1 tháng 7 năm 2004.
- Đất không bị vi phạm các quy định của pháp luật về đất đai.
- Đất đó đã được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không bị vướng vào tranh chấp, kiện tụng; phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị; quy hoạch để xây dựng các điểm dân cư nông thôn; quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét và phê duyệt đối với nơi đã có quy hoạch.
Giải đáp thắc mắc có được xây nhà trên đất xen kẹt?
Theo quy định Tại khoản 1 Điều 6 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc sử dụng đất có viết: “1. Đúng với những quy hoạch, kế hoạch về sử dụng đất và đúng với mục đích sử dụng đất.”
Như vậy, nếu như đất xen kẹt không phải là đất ở thì sẽ không được phép xây dựng nhà ở. Khi không phải là đất ở mà muốn xây dựng nhà ở thì cần phải xin chuyển mục đích sử dụng sang đất ở. Sau khi chính thức có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở từ cơ quan có thẩm quyền thì lúc này cá nhân, hộ gia đình phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ (nếu như đất xen kẹt thuộc khu vực đô thị).
Kết luận: Đất xen kẹt vẫn được cấp Sổ đỏ nếu như có đủ các điều kiện theo quy định; và đất này chỉ được phép xây dựng nhà ở nếu như là đất ở và phải có giấy phép xây dựng đầy đủ trước khi khởi công (đối với thửa đất thuộc khu vực đô thị).
Đất xen kẹt có giá tương đối là thấp so với các thửa đất xung quanh nhưng nếu có ý định chuyển nhượng loại đất này cần phải hết sức lưu ý. Bởi hiện nay pháp luật chỉ cho phép chuyển nhượng đất khi có Giấy chứng nhận; đối với trường hợp thửa đất xen kẹt là đất nông nghiệp thì để được xây dựng nhà ở cần phải mất 2 lần làm thủ tục (kèm theo các khoản chi phí): chi phí khi cấp Giấy chứng nhận (làm Sổ đỏ, Sổ hồng), chi phí khi xin chuyển mục đích sử dụng đất.
Những rủi ro thường gặp phải khi mua đất nông nghiệp xen kẹt
Dưới đây là những rủi ro thường gặp phải khi mua đất nông nghiệp xen kẹt mà bạn cần biết để xem xét và cân nhắc kỹ càng trước khi mua nhé.
- Diện tích đất xen kẹt sẽ nhỏ, hẹp và thường có địa hình không được thuận lợi.
- Người sử dụng đất xen kẹt sẽ phải nộp các khoản thuế, phí khá là cao.
- Nếu như không tìm hiểu kỹ và không xác định được nguồn gốc của đất sẽ rất dễ mua phải mảnh đất bán cho nhiều người một lúc hoặc mua phải mảnh đất đang có quy hoạch nhưng không biết thì nguy cơ cao bạn sẽ không nhận được tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
- Trong trường hợp chưa có sổ đỏ thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt chỉ có thể là giấy tờ viết tay và hông thể công chứng, chứng thực tại các cơ quan có thẩm quyền. Điều này sẽ mang lại nhiều rủi ro dẫn đến hợp đồng vô hiệu nếu có vấn đề xảy ra vì không tuân thủ đúng về mặt hình thức.
Như vậy, tùy thuộc vào nhu cầu và tài chính của bạn thì có thể cân nhắc mua đất xen kẹt. Tuy nhiên cần phải xem xét thật kỹ lưỡng về nguồn gốc của đất, quy định về đất xen kẹt trước khi giao dịch mua bán để đảm bảo quyền lợi và những lợi ích hợp pháp của mình cũng như tránh được các rủi ro trên có thể xảy ra.
Kinh nghiệm mua đất xen kẹt không phải ai cũng biết
Khi mua đất xen kẹt bạn cần phải bỏ túi cho mình những kinh nghiệm hữu ích sau để có thể chọn được cho mình một mảnh đất đảm bảo an toàn:
- Không được thực hiện các giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt nếu như không có đầy đủ các tài liệu, giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp của bên bán hoặc giấy tờ bị rách nát, không rõ nội dung cũng không được.
- Cần phải tìm hiểu kỹ càng các thông tin về quy hoạch sử dụng đất của địa phương nơi có đất xen kẹt mà bạn muốn mua để xác định xem mảnh đất có có nằm trong diện quy hoạch hay không để phòng tránh tình huống sau khi mua đất xong thì bị Nhà nước thu hồi mất.
- Hợp đồng về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất xen kẹt phải được lập thành văn bản theo mẫu trong đó có công chứng chứng thực bởi cơ quan có thẩm quyền.
- Khi thực hiện giao dịch mua bán cần phải tuân thủ các quy định của Luật kinh doanh bất động sản và các quy định của luật đất đai liên quan.
Thủ tục xin chuyển đất xen kẹt sang đất ở chi tiết nhất
Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT quy định hồ sơ chuyển đổi đất xen kẹt cần có các giấy tờ, tài liệu như sau:
- Đơn xin để chuyển mục đích sử dụng đất xen kẹt theo mẫu đã có sẵn
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xen kẹt hoặc Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và các tài sản khác được gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
- Bản sao CMND/CCCD có bản chính đi để đối chiếu của chủ mảnh đất.
- Bản sao sổ hộ khẩu của chủ mảnh đất xen kẹt.
Sau khi chuẩn bị đầy đủ các giấy tờ nêu trên, bạn mang hồ sơ lên nộp tại văn phòng đăng ký đất đai của huyện nơi có mảnh đất muốn mua.
Lúc này, UBND cấp có thẩm quyền sẽ quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Lúc này cần phải chuẩn bị các giấy tờ như:
- Biên bản, giấy tờ xác minh thực địa
- Bản sao bản thuyết minh về dự án đầu tư đối với các dự án không phải trình lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt.
- Bản sao báo cáo về kinh tế – kỹ thuật của cá nhân, tổ chức sử dụng đất trong trường hợp không phải để lập dự án đầu tư xây dựng nên công trình.
- Văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất, thẩm định về điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đai.
- Văn bản, giấy tờ chấp thuận của UBND tỉnh theo quy định
- Trích lục bản đồ địa chính của mảnh đất đó hoặc trích đo địa chính của mảnh đất.
- Tờ trình kèm theo dự thảo quyết định việc cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo Mẫu số 05 để trình lên cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất xen kẹt.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ kiểm tra và thẩm định hồ nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất. Sau đó hướng dẫn người nộp hồ sơ xin chuyển đất xen kẹt thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định; và phải trình lên UBND cấp có thẩm quyền quyết định cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất; chỉ đạo việc cập nhật, chỉnh lý trên cơ sở dữ liệu đất đai và ở hồ sơ địa chính.
Người sử dụng đất xen kẹt sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính của mình theo quy định pháp luật.
Trên đây, VINA Land đã giải đáp câu hỏi đất xen kẹt là gì cũng như cập nhật những thông tin quan trọng về đất này. Hy vọng sẽ giúp ích cho bạn trong quá trình tìm hiểu về đất xen kẹt.
Xem thêm: