Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được hiểu là sự thỏa thuận thống nhất ý kiến giữa các bên với nhau. Khi mua bán nhà đất, việc cần làm đầu tiên sau khi đặt cọc là phải đi công chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Hãy cùng Vinaland giải đáp những vướng mắc thường gặp dưới đây để có thể nắm rõ những điều cần biết khi công chứng hợp đồng mua bán đất.
1. Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm những bước nào?
- Bước 1: Khi tiếp nhận yêu cầu công chứng:
Bên chuyển nhượng và các bên tặng cho phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự nếu không sẽ bị từ chối yêu cầu công chứng.
Khi được tiếp nhận yêu cầu công chứng, công chứng viên sẽ kiểm tra hồ sơ:
– Nếu hồ sơ đầy đủ và đúng quy định của pháp luật thì thụ lý, sau đó ghi tên vào sổ công chứng.
– Nếu hồ sơ chưa hoàn chỉnh thì sẽ được yêu cầu bổ sung theo quy định.
- Bước 2: Khi thực hiện công chứng:
Trường hợp 1: Nếu các bên đã có hợp đồng soạn trước:
Các công chứng viên phải kiểm tra dự thảo hợp đồng
- Nếu đáp ứng đủ các yêu cầu thì chuyển sang giai đoạn tiếp theo.
- Nếu không chính xác hoặc vi phạm, được yêu cầu chỉnh sửa, nếu không sửa thì bị từ chối công chứng.
Trường hợp 2: Các bên không soạn thảo hợp đồng trước:
– Các bên yêu cầu tổ chức công chứng lập ra hợp đồng theo thỏa thuận của các bên.
– Người yêu cầu công chứng phải đọc lại toàn bộ hợp đồng để thẩm tra và xác nhận vào trong hợp đồng.
– Người yêu cầu công chứng phải ký vào từng trang của hợp đồng cũng như phải ký trước mặt công chứng viên.
– Công chứng viên yêu cầu các bên xuất trình bản chính của các giấy tờ có trong hồ sơ để đối chiếu.
– Ghi lời chứng thực, ký tên và đóng dấu.
- Thời hạn công chứng: Không quá 02 ngày làm việc, đối với các hợp đồng giao dịch có nội dung phức tạp, thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn bình thường nhưng không được quá 10 ngày làm việc.
2. Hồ sơ công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những gì?
Theo quy định tại Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng năm 2014, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay nhà ở cần phải chuẩn bị các giấy tờ sau:
2.1. Về phía bên chuyển nhượng
– Cần có giấy xác nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao các loại giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hay hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu.
– Các loại giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.
– Hợp đồng ủy quyền nếu được ủy quyền để thực hiện cho việc chuyển nhượng.
2.2. Về phía bên nhận chuyển nhượng
– Bản sao các loại giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hay hộ chiếu.
– Sổ hộ khẩu.
– Các loại giấy tờ chứng minh tình trạng hôn nhân: giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận độc thân.
2.3. Lưu ý:
– Bản sao phải là bản chụp, bản in hoặc bản đánh máy có nội dung đầy đủ và chính xác như bản chính và không cần phải chứng thực.
– Đơn yêu cầu công chứng thường do bên mua điền theo mẫu của các tổ chức công chứng.
– Các bên có thể soạn thảo trước hợp đồng, thông thường bên đứng ra tổ chức công chứng sẽ yêu cầu soạn thảo hợp đồng và phải trả phí.
Ngoài ra, theo khoản 1 Điều 2 Thông tư số 09/2021/TT-BTNMT quy định rằng hồ sơ đăng ký biến động khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm những giấy tờ sau:
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định.
– Bản gốc giấy tờ chứng nhận sổ hồng, sổ đỏ đã cấp.
3. Phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?
Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định rằng: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất đai và tài sản gắn liền với đất phải có được sự công chứng, chứng thực chỉ trừ những trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b ở khoản này”.
Do vậy, khi chuyển nhượng nhà đất các bên có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng dựa vào ý muốn, thuận tiện việc đi lại, chi phí thực hiện mà các bên cân nhắc lựa chọn sao cho phù hợp với trường hợp của mình. Thông thường để bảo đảm an toàn về mặt pháp lý thì các bên sẽ chọn công chứng tại các văn phòng tư hoặc phòng công chứng của Nhà nước.
Mặc dù pháp luật cho phép các bên chuyển nhượng được quyền lựa chọn giữa công chứng hay chứng thực hợp đồng khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng nơi công chứng bị giới hạn theo phạm vi địa giới: Tỉnh hay thành phố trực thuộc Trung ương nơi có nhà đất điển hình như:
Theo quy định tại Điều 42 của Luật Công chứng 2014: “ Công chứng viên của tổ chức hành hay nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh hoặc thành phố trực thuộc trung ương nơi mà các tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ các trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản đã được ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản”.
Như vậy, khi thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên nên công chứng tại Phòng công chứng hoặc Văn phòng công chứng tại nơi có đất để tránh trường hợp phí thời gian mà hợp đồng lại không có giá trị pháp lý.
Ngoài ra, theo quy định tại khoản 2 Điều 5 của Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định về thẩm quyền và trách nhiệm của ủy ban nhân dân cấp xã, phường, thị trấn như sau:
- “ Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai”
- “Chứng thực hợp đồng giao dịch về nhà ở sẽ theo quy định của Luật Nhà ở”
Ngoài ra, ủy ban nhân dân các cấp xã, phường, thị trấn có thẩm quyền quản lý trong phạm vi địa giới hành chính xã, phường, thị trấn thuộc địa phương mình theo Luật Tổ chức chính quyền địa phương năm 2015.
4. Có bắt buộc các thành viên gia đình phải có mặt khi công chứng, chứng thực không?
Khi đất thuộc quyền sử dụng của các cá nhân, việc chuyển nhượng phụ thuộc vào ý chí của cá nhân đó, trong trường hợp này, việc công chứng phải do người sử dụng đất trực tiếp thực hiện hoặc ủy quyền cho người khác. Riêng đối với đất của hộ gia đình, trên thực tế phát sinh nhiều trường hợp phức tạp.
Về nguyên tắc, khi chuyển nhượng đất của hộ gia đình phải được được sự đồng ý của tất cả các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất bằng văn bản có giấy công chứng hoặc chứng thực. Nội dung này đã được quy định rõ tại Khoản 5 Điều 14 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT như sau:
“Người có tên xuất hiện trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật dân sự quy định tại Khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, giấy tờ các giao dịch về quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.”
Theo quy định trên, các thành viên trong gia đình sử dụng đất không bắt buộc phải có mặt trong quá trình công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, thay vào đó, các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất chỉ cần đồng ý chuyển nhượng bằng văn bản đã được công chứng, chứng thực.
Trên đây là tất cả những điều cần lưu ý khi đi công chứng hợp đồng mua bán đấtmà Vinaland đã tổng hợp lại. Hy vọng, với những chia sẻ đó có thể giúp bạn giải đáp được các vấn đề trong quá trình công chứng, nếu bạn cần thêm thông tin về mua bán nhà đất hãy liên hệ trực tiếp qua số hotline 0907 13 82 83 để được tư vấn chi tiết hơn.