Các vấn đề xoay quanh bất động sản ngày nay đang được khá nhiều người quan tâm, đặc biệt là vấn đề đặt cọc mua nhà trước khi sở hữu chúng. Bài viết dưới đây sẽ trình bày cho bạn những thông tin, kinh nghiệm đặt cọc mua nhà để giúp phòng tránh các rủi ro khi đặt cọc mua nhà nhằm đảm bảo an toàn, quyền lợi cho người mua hiệu quả.
Những lưu ý khi đặt cọc nhà để hạn chế các rủi ro.
I. Đặt cọc mua nhà
Đặt cọc được coi là biện pháp nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ giữa các bên thông qua việc đặt cọc bằng tài sản. Việc đặt đặt cọc đã không còn quá xa lạ đối với nhiều cuộc giao dịch hiện nay, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản, khi hầu hết các trường hợp mua bán nhà đất đều có liên quan đến việc đặt cọc.
Theo đó, trong việc đặt cọc, bên mua sẽ đặt cọc một khoản tiền để đảm bảo được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất của bên chuyển nhượng.
II. Các kinh nghiệm đặt cọc mua nhà đất an toàn, hiệu quả
Để đảm bảo người mua đất ít chịu các rủi ro hơn từ việc đặt cọc mua nhà đất, người mua cần lưu ý một số các điều dưới đây:
1. Đặt cọc nhà đất là không bắt buộc đối với giao dịch nhà đất
Đặt cọc nhà là không bắt buộc theo quy định của pháp luật.
Việc đặt cọc khi mua hay chuyển nhượng nhà, đất là không bắt buộc. Tuy nhiên, trên thực tế, trong một số trường hợp mà người mua cần đặt cọc mua nhà đất như sau:
– Bên chủ sở hữu nhà đất chưa có đầy đủ các hồ sơ để thực hiện ký kết chuyển nhượng, sang tên chứng nhận sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, đất đai đối với bên mua. Chẳng hạn như đối với trường hợp chủ nhà đất muốn bán chúng khi thấy giá cả hợp lý, tuy nhiên, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại đang bị thế chấp tại ngân hàng. Khi đó, bên mua đồng ý đặt cọc tiền để xác định bên bán trả gốc và lãi cho ngân hàng và xóa thế chấp. Việc đặt cọc tiền để đảm bảo nghĩa vụ chuyển nhượng trong một thời gian.
– Bên mua chưa có đủ khả năng tài chính, việc đặt cọc để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ và bên bán cam kết không tăng giá.
2. Cần xác định đúng về chủ thể thực hiện quyền giao kết hợp đồng đặt cọc
Người mua trước khi tiến hành đặt cọc cần tìm hiểu rõ rõ thông tin về chủ sở hữu nhà đất. Đặt cọc là một giao dịch dân sự nên cần tuân thủ đầy đủ quy định về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định. Theo đó, người nhận đặt cọc phải là người có quyền sở hữu nhà, đất, vì vậy, người đặt cọc cần kiểm tra giấy tờ pháp lý nhà đất của người nhận đặt cọc trước khi tiến hành đặt cọc tiền.
Xác định đúng chủ thể nhận cọc để hạn chế rủi ro.
Bên cạnh đó, người đặt cọc sẽ ký kết với bên thứ ba mà không phải chủ sở hữu nhà đất nếu bên bên thứ ba có đầy đủ giấy tờ ủy quyền từ bên chủ sở hữu, trong đó chứa thông tin về việc bên thứ ba được ủy quyền nhận tiền đặt cọc từ bên mua.
3. Xác định nhà đất không nằm trong khu vực được quy hoạch
Nhiều người mua nhà, đất thường quyết định mua nhà đất nhanh chóng khi thấy nhà, đất được bán với giá cả rẻ hơn so với thị trường; tuy nhiên, người mua cần tìm hiểu kỹ, bởi nhiều trường hợp nhà, đất được rao bán gấp với giá thành rẻ do chúng đang bị vướng quy hoạch.
Mặc dù việc chuyển nhượng nhà đất đang thuộc quy hoạch không bị hạn chế bởi pháp luật (Được quy định tại khoản 7,8 Điều 49 Luật Đất đai 2013, sửa đổi năm 2018). Để tránh việc mua phải nhà đất nằm trong vùng quy hoạch, người mua có thể:
- Tìm hiểu các thông tin tại khu dân cư gần nhà đất mà quyết định mua.
- Kiểm tra khu đất quy hoạch tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã/ phường, cấp huyện hoặc thông qua cổng thông tin điện tử của Uỷ ban cấp huyện khu đất đó, gửi yêu cầu đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Ngoài ra, người mua có thể yêu cầu chủ sở hữu cam kết nhà đất không thuộc quy hoạch để có căn cứ giải quyết và đảm bảo quyền lợi cho bản thân người mua.
4. Xác định nhà đất không có tranh chấp
Tìm hiểu các vấn đề về tranh chấp đối với nhà, đất trước khi quyết định mua.
Người mua cần tìm hiểu các vấn đề tranh chấp, bao gồm:
- Tranh chấp với các hộ gia đình gần đó, bao gồm việc lấn chiếm, tranh chấp mốc giới,…
- Tranh chấp từ gia đình: thừa kế, tài sản vợ, chồng,…
5. Cần lập hợp đồng một cách chặt chẽ, đúng quy định của pháp luật
- Hợp đồng cần thể hiện rõ nhà đất đặt cọc, diện tích và các giấy tờ pháp lý liên quan kèm theo
- Để hạn chế rủi ro khi bên bán cố tình tăng giá mặc dù đã nhận tiền cọc, cần có thông tin về số tiền đặt cọc và thỏa thuận giá trị chuyển nhượng
- Quy định rõ về thông tin thời gian các bên thực hiện thủ tục chuyển nhượng và bên mua trả đủ tiền
- Quy định trách nhiệm khi có bên vi phạm hợp đồng đã ký kết. Theo nguyên tắc của pháp luật dân sự thì các bên được phép quy định các điều khoản đối với việc có bên từ chối thực hiện như giao kết.
- Thông thường, số tiền phạt được các bên đặt ra bằng với số tiền đặt cọc, tuy nhiên, vì pháp luật chưa có quy định về số tiền phạt đặt cọc tối đa nên các bên có thể căn cứ vào thỏa thuận để có quyết định về số tiền phạt cọc hợp lý
Trên đây là toàn bộ những thông tin về việc đặt cọc mua nhà mà Vinaland cung cấp cho bạn. Nếu còn bất cứ thông tin gì thắc mắc, hãy liên hệ với Vinaland qua số điện thoại hotline trực tiếp: 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 hoặc qua website chính thức vinaland.co để được tư vấn và hỗ trợ.