Đấu giá là khái niệm không còn quá xa lạ trong lĩnh vực có nhiều biến động như bất động sản. Tuy nhiên, việc mua bán, chuyển nhượng đất sau đấu giá luôn là dấu hỏi lớn trong giới đầu tư. Cùng Vinaland tìm hiểu các khái niệm, kinh nghiệm đấu giá đất trong bài viết dưới đây để có cái nhìn tổng quát nhất về loại hình đấu giá bất động sản này.
Đấu giá đất là hoạt động mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thực hiện
Mục lục bài viết
I. Thế nào là đấu giá đất?
Đất được đấu giá hiểu đơn giản là khu đất đang trong quá trình khai thác, sau đó bán đấu giá quyền sử dụng đất công khai được quản lý bởi UBND cấp quận, huyện trở lên. Mục tiêu của đấu giá đất là để xây mới hoặc cải tạo các công trình tại khu vực được đấu giá.
II. Đất tham gia đấu giá cần thỏa mãn điều kiện gì?
Đất tham gia đấu giá cần thỏa mãn đồng thời 3 yêu cầu cơ bản
Theo quy định của luật Đất đai hiện hành, đất được đem ra đấu giá công phải phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu cơ bản:
- Được kiểm định là đất sạch, không xảy ra tranh chấp, không cho thuê hay bị chiếm dụng.
- Được Sở Quy hoạch và Kiến trúc địa phương phê duyệt, kiểm tra, đảm bảo hoàn toàn không ảnh hưởng đến khu vực xung quanh.
- Được Sở Tài chính địa phương ký duyệt giá khởi điểm ban đầu đấu giá.
Theo đó, bất kỳ ai trúng đấu giá đất đều có quyền chuyển đổi chủ sở hữu, chính vì thế, người sử dụng đất cần đăng ký tình trạng biến động đất đai. Quá trình này giúp quy trình sang tên, sổ đỏ được diễn ra thuận lợi và nhanh chóng hơn.
III. Đất đấu giá có ưu, nhược điểm gì?
1. Ưu điểm
- Pháp lý rõ ràng, đất được đánh dấu thực địa bởi Phòng Tài nguyên địa phương. Do đó đảm bảo không có tranh chấp, chiếm dụng hay vướng vào quy hoạch treo.
- Người đấu giá thanh toán trực tiếp vào Ngân sách Nhà nước theo đúng quy định. Vì vậy, có thể đảm bảo không xảy ra lợi dụng tăng giá đất khi thông qua môi giới.
- Vị trí hạ tầng đầu tư, giao thông thuận tiện do toàn bộ cơ sở hạ tầng đều được Sở Quy hoạch và Kiến trúc phê duyệt.
- Khu vực đấu giá không bị lấn chiếm hay thuộc quy hoạch. Thêm vào đó, đất đấu giá có nhiều tiện ích xung quanh như trường học, chợ, bệnh viện, UBND…
- Được chính quyền đảm bảo về cơ sở hạ tầng, tiện ích nội khu, đảm bảo điều kiện sinh hoạt như đường bê tông nhựa, điện dân dụng, cấp thoát nước, đường truyền internet…
- Được cấp sổ đỏ ngay sau tiền thanh toán đầy đủ vào Kho bạc Nhà nước.
- Người thắng đấu giá được toàn quyền thi công và xây dựng toàn bộ diện tích khu đất.
- Người đấu giá thành công có tối đa 3 tháng để thanh toán toàn bộ mọi chi phí.
2. Nhược điểm
Đấu giá đất là một quá trình mang tính cạnh tranh cao
- Quá trình đấu giá quyền sử dụng đất có tính cạnh tranh cao, do đó người thực sự cần sử dụng sẽ khó sở hữu được mảnh đất.
- Giá khởi điểm khi chào bán thường rất thấp nên các nhà đầu tư mới chưa có kinh nghiệm thường ra giá đấu thầu dựa trên giá khởi điểm dẫn đến trường hợp chưa xem xét kỹ giá trị địa lý và tiềm năng phát triển của khu đất.
IV. Đấu giá đất cần biết những gì?
1. Về tính pháp lý
Đất đấu giá sẽ được Nhà nước bán công khai, khoản tiền thu được nộp trực tiếp vào Ngân sách Nhà nước. Chủ đầu tư đảm bảo uy tín trong trường hợp này là Nhà nước, doanh nghiệp hoàn toàn không thể can thiệp. Do đó, giấy tờ sẽ có đầy đủ cảm kết từ đơn vị đầu tư uy tín, nhà đầu tư từ đó có thể yên tâm hơn.
Hơn nữa, khi vay vốn ngân hàng để mua đất cũng rất dễ được duyệt hồ sơ. Đại diện phía ngân hàng sẽ tiến hành thực địa, xem xét tiện ích, tổng thể khu đất để đưa ra mức cho vay phù hợp.
2. Về đối tượng tham gia
Mặc dù chưa có quy định cụ thể về đối tượng nhưng về cơ bản có 3 nhóm đối tượng được phép tham gia đấu giá đất
Hiện nay không có quy định cụ thể về đối tượng tham gia đấu giá đất. Người đấu giá có thể thuộc các đối tượng sau:
- Người của các tổ chức kinh tế
- Thành viên của hộ gia đình
- Nhà đầu tư có kế hoạch đầu tư, xây dựng để phục vụ mục đích kinh doanh, mục đích tương thích với kế hoạch phát triển hạ tầng của địa phương
V. Những trường hợp nào được đấu giá đất?
Có 7 trường hợp đất thỏa mãn điều kiện đấu giá theo quy định hiện hành
- Giao đất ở khu vực nông thôn, vùng ven cho các cá nhân và hộ gia đình
- Cho thuê đất, giao đất trực tiếp cho nhóm đối tượng được giảm trừ tiền thuê đất
- Thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp cho các cá nhân, đơn vị sản xuất công ích trong lĩnh vực nông, lâm nghiệp, làm muối, nuôi trồng thủy sản…
- Đầu tư xây dựng nhà ở cho mục đích mua bán hoặc cho thuê
- Đầu tư xây dựng hệ thống cơ sở hạ tầng cho mục đích cho thuê hoặc chuyển nhượng
- Sử dụng quỹ đất để tạo ra nguồn vốn đầu tư cho cơ sở hạ tầng
- Sử dụng đất dịch vụ, thương mại, cải tạo để sản xuất phi nông nghiệp
VI. Các nguyên tắc và điều kiện để tổ chức đấu giá đất
1. Nguyên tắc tổ chức
Điều 107, Bộ Luật Đất đai năm 2013 đã quy định về nguyên tắc và điều kiện tổ chức đấu giá chặt chẽ:
- Quá trình đấu giá đất được thực hiện công khai, trung thực, bình đẳng với mọi đối tượng tham gia. Các chủ đầu tư được đảm bảo về quyền lợi.
- Thực hiện tổ chức đấu giá theo đúng quy trình về đấu giá tài sản được quy định theo pháp luật hiện hành.
2. Điều kiện tổ chức
Điều 119, Bộ Luật Đất đai năm 2013 quy định rõ điều kiện tổ chức đấu giá đất tại địa phương:
- Phương án đấu giá được phê duyệt bởi các cơ quan có thẩm quyền.
- Giải phóng, hoàn thiện mặt bằng mảnh đất được đấu giá, đảm bảo khuôn viên khu đất gắn với chuỗi tiện ích của Nhà nước.
- Người tham gia nộp kế hoạch sử dụng đất hằng năm đã được phê duyệt bởi UBND cấp quận, huyện.
VII. Kinh nghiệm đấu giá đất nhà đầu tư nên biết
Để quá trình đấu giá diễn ra thành công, thuận lợi, các nhà đầu tư cần một số kinh nghiệm cụ thể
1. Lựa chọn vị trí phù hợp
Đất thuộc vị trí đắc địa, thuận lợi về giao thông sẽ có giá trị hơn, trong tương lai cũng có nhiều cơ hội phát triển mạnh mẽ hơn. Do đó, chọn đất nằm ở vị trí có tiềm năng phát triển và hệ thống giao thông thuận tiện sẽ giúp quá trình sang bán, chuyển nhượng về sau dễ dàng hơn.
2. Lưu ý khả năng tài chính khi lựa chọn đất
Nếu các nhà đầu tư chưa chuẩn bị kế hoạch tài chính rõ ràng, sau khi đấu giá thành công, sẽ không đủ điều kiện tất toán cho Ngân sách Nhà nước. Do đó, tài chính là yếu tố không thể bỏ qua khi tiến hành đấu giá.
3. Xét đến tính thanh khoản
Tính thanh khoản của mảnh đất là điều bất kỳ nhà đầu tư nào cũng quan tâm đầu tiên. Lựa chọn dự án với tiềm năng tăng trưởng mạnh mẽ, có tính thanh khoản cao sẽ giúp nhà đầu tư nhanh chóng xoay vòng vốn.
4. Pháp lý rõ ràng
Tính pháp lý dự án đất đấu giá được đảm bảo bởi các cơ quan có thẩm quyền, được cấp sổ đỏ một cách nhanh chóng. Thời hạn cho quá trình này được quy định sau khi chuyển tiền vào Kho bạc Nhà nước.
5. Cần chú trọng đến quy hoạch cơ sở hạ tầng
Dự án đất nền với đầy đủ các tiện ích sẽ có tiềm năng phát triển nhanh hơn những dự án khác. Do đó, các nhà đầu tư nên cân nhắc đến tính hoàn thiện của các tiện ích, hệ thống điện sinh hoạt, nước sạch, hệ thống cấp thoát nước… Đây hoàn toàn là những yếu tố góp phần nói lên giá trị dự án.
6. Lựa chọn khu vực có giá trị xây dựng cao
Một mảnh đất đầu giá có giá trị xây dựng cao chẳn hẳn sẽ có khả năng sinh lời về sau. Điều này đặc biệt quan trọng với những nhà đầu tư đất đai với mục đích kinh doanh.
7. Quan tâm đến yếu tố cộng đồng
Đất đấu giá rất có ý nghĩa với cộng đồng vì mục đích xây dựng, cải tạo cơ sở hạ tầng của nó. Trong quá trình xây dựng, nhà đầu tư phải đặc biệt lưu ý đến yếu tố cộng đồng, dân cư xung quanh để có xây dựng, kinh doanh một cách hợp lý.
VII. Đất trúng đấu giá có được cấp sổ đỏ hay không?
1. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất có thể được phê duyệt trong vòng 1 tháng
CMND/CCCD, sổ hộ khẩu, các giấy tờ, văn bản liên quan đến quá trình đấu giá đất là toàn bộ hồ sơ cần thiết để nhà đầu tư xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau đấu giá. Thủ tục này cần được thực hiện đúng quy trình sau:
- Nộp hồ sơ, xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cơ quan địa phương.
- Cơ quan có thẩm quyền sẽ tiếp nhận và xử lý hồ sơ một cách nhanh chóng.
- Thời gian hẹn lịch lấy sổ đỏ sẽ kéo dài khoảng 1 tháng.
2. Về chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Sau khi sở hữu quyền sử dụng đất, nhà đầu tư được phép chuyển nhượng quyền này cho bất kỳ ai
Nhà đầu tư sau khi đấu giá đất và nhận sổ đỏ được toàn quyền thực quyết định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất với bất kỳ ai. Đặc biệt, với đối tượng mua đất đầu tư, khi đất tăng giá thì việc mua bán lại càng dễ dàng.
Vừa rồi là những kinh nghiệm khi đấu giá đất được Vinaland tổng hợp từ ý kiến của các chuyên gia. Bên cạnh kinh nghiệm đấu giá đất, Vinaland còn cung cấp nhiều thông tin có liên quan tại website vinaland.co, ngoài ra, các nhà đầu tư có thể liên hệ với hotline của Vinaland 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 để được tư vấn trực tiếp.