Kinh nghiệm về đấu giá quyền sử dụng đất được đúc rút qua những lần tham gia đấu giá và tích lũy kiến thức từ nhiều nhà đầu tư và tài liệu chứ không thuộc bất kỳ bộ quy định của trung tâm đấu giá nào. Do đó, trong phạm vi bài viết, Vinaland sẽ cung cấp cho quý độc giả những thông tin cơ bản mà vô cùng hữu ích về kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất.
Quyền sử dụng đất hiện nay được quy định rõ trong Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
I. Thế nào là quyền sử dụng đất?
Về quyền sử dụng đất, Điều 53, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2013 quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”.
Theo đó, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều đã cụ thể hóa những quy định của Hiến pháp rằng đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện làm chủ sở hữu.
Cụ thể, Luật Đất đai năm 2013 đã quy định: Đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hình thức giao, cho thuê đất. Pháp luật cũng công nhận quyền sử dụng đất đối với người sử dụng đất ổn định và quy định rõ về quyền cũng như nghĩa vụ của người sử dụng đất.
Nói ngắn gọn, quyền sử dụng đất tức là quyền cho phép chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử dụng quỹ đất đã được Nhà nước giao, cho thuê hoặc chuyển giao từ chủ thể này sang chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho…
II. Thế nào là đấu giá quyền sử dụng đất?
Có hai hình thức đấu giá quyền sử dụng đất là trả giá trực tiếp bằng lời nói và gián tiếp bằng phiếu kín
Đấu giá quyền sử dụng đất tức là việc UBND cấp có thẩm quyền tổ chức bán đấu giá một cách công khai khu đất để lấy nguồn vốn thực hiện việc xây dựng các dự án tại địa phương.
Theo Điều 117 Luật Đất đai năm 2013, quá trình đấu giá quyền sử dụng đất phải được thực hiện một cách công khai, khách quan, trung thực, bình đẳng, liên tục, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia. Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đảm bảo đúng trình tự, thủ tục theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
III. Các loại đất nào đủ điều kiện đấu giá quyền sử dụng đất?
Đất đủ điều kiện đấu giá là mảnh đất đồng thời thỏa mãn 3 điều kiện đã được quy định
Đất thuộc loại đất đấu giá phải là khu đất đảm bảo:
- Không xảy ra tranh chấp, kiện tụng hay thuộc một trong những trường hợp: phong tỏa, kê biên, cấm chuyển nhượng…
- Được các sở, ban, ngành có liên quan phê duyệt. Chẳng hạn như được phê duyệt khớp nối quy hoạch chung bởi Sở Quy hoạch Kiến trúc hay Sở Tài chính phê duyệt giá khởi điểm phiên đấu giá…
- Đáp ứng đầy đủ các nguyên tắc trong việc thực hiện đấu giá tài sản theo Luật Đấu giá tài sản năm 2016.
IV. Trình tự tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất
Trình tự tổ chức được trình bày dưới đây được thực hiện bởi cơ quan tổ chức đấu giá. Căn cứ vào Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP, việc tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất phải tuân thủ những bước sau:
- Bước 1: Lập phương án đấu giá
- Bước 2: Chuẩn bị hồ sơ đấu giá
- Bước 3: Quyết định đấu giá
- Bước 4: Xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất tham gia đấu giá
- Bước 5: Lựa chọn và ký hợp đồng thuê đơn vị thực hiện cuộc bán đấu giá quyền sử dụng đất
- Bước 6: Phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất
- Bước 7: Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất sau khi có quyết định công nhận kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất
V. Kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất theo từng hình thức
1. Đối với hình thức trả giá trực tiếp bằng lời nói
Người tham gia đấu giá sẽ được trả giá trực tiếp theo thứ tự. Sau mỗi lượt trả giá, người điều hành có trách nhiệm nhắc lại mức giá ba lần liên tục một cách rõ ràng và chính xác với mỗi lần cách nhau 30 giây cho đến khi không còn ai trả giá tiếp. Theo đó, người đưa ra mức giá cao nhất, đồng thời cao hơn giá khởi điểm là người trúng đấu giá.
2. Đối với hình thức trả giá bằng phiếu kín
Trả giá bằng phiếu kín sẽ được tiến hành theo từng vòng liên tục cho đến khi tìm ra người trúng đấu giá
Lưu ý, mẫu phiếu dùng trong các phiên đấu giá này sẽ do Công ty phát hành cho từng cuộc đấu giá.
Với hình thức này, người tham gia sẽ bỏ phiếu kín theo từng vòng và liên tục, thời gian tối đa của mỗi vòng trả giá không vượt quá 5 phút. Tính từ thời điểm người tham gia đấu giá nhận được phiếu trả giá cho đến khi không còn ai bỏ phiếu, người ra mức giá cao nhất, đồng thời cao hơn mức giá khởi điểm sẽ là người trúng đấu giá.
Sau các vòng đấu giá, nếu có từ hai phiếu trở lên ra cùng mức giá, người điều hành sẽ có nhiệm vụ quyết định vòng đấu tiếp theo theo đúng các bước như trên. Tuy nhiên, nếu sau vòng này vẫn có trường hợp phiếu ngang giá thì người điều hành sẽ rút thăm bằng phiếu kín để công bố một người trúng đấu giá.
Các hình thức đấu giá sẽ do lãnh đạo Công ty quyết định khi tiến hành đấu giá hoặc thỏa thuận với cơ quan ký hợp đồng đấu giá quyền sử dụng đất.
VI. TOP 3 câu hỏi thường gặp về đấu giá quyền sử dụng đất
1. Về thời hạn sử dụng đất
Dù chưa có quy định cụ thể nhưng việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa rất quan trọng
Mặc dù chưa có bất kỳ văn bản nào quy định cụ thể về khái niệm “đất có thời hạn sử dụng” nhưng theo cách hiểu thông thường, đồng thời dựa trên những quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, có thể hiểu như sau:
“Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói nhằm xác định những mảnh đất mà người sử dụng chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng trong một thời gian nhất định như 20, 30 hay 50 năm… theo quy định của pháp luật hiện hành cũng như sự cho phép từ Nhà nước, khi thực hiện giao, cho thuê quyền sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất hay thực hiện việc nhận chuyển quyền sử dụng từ người khác trong quá trình sử dụng diện tích đất. Khi hết thời hạn này, diện tích đất đã được xác định là “đất có thời hạn sử dụng” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc tiếp tục gia hạn để sử dụng.
2. Việc xác định đất “có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa gì?
Theo khái niệm nêu trên, việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa vô cùng quan trọng trong việc chỉ rõ điều kiện chuyển nhượng sử dụng đất hay căn cứ để thu hồi đất, từ đó có cơ sở để giải quyết triệt để các nhu cầu về quyền sử dụng đất hay khiếu nại nhằm xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất đai.
3. Hiểu thế nào về quyền sử dụng đất cho đúng?
Quyền sử dụng đất có thể được hiểu là quyền của các chủ thể được phép khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức đến từ việc sử dụng diện tích đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ chủ thể khác thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho… từ chủ thể có quyền sử dụng đất.
Vừa rồi là những thông tin cơ bản nhất về kinh nghiệm đấu giá quyền sử dụng đất căn cứ trên các quy định và văn bản luật hiện hành. Để có thêm nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản, quý độc giả đừng quên theo dõi các bài viết của Vinaland trên website vinaland.co hoặc liên hệ hotline 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 để được tư vấn trực tiếp.