Lĩnh vực bất động sản luôn được rất nhiều người quan tâm, đầu tư. Thế nhưng trong quá trình mua bán nhà đất nhiều người thường gặp không ít rủi ro đặc biệt là việc trả tiền khi mua đất. Chính vì vậy, bài viết sau đây của Vinaland sẽ chia sẻ cho các bạn những kinh nghiệm trả tiền khi mua đất để tránh gặp rủi ro.
Những kinh nghiệm khi mua bán nhà đất để tránh gặp rủi ro
Mục lục bài viết
I. Rủi ro liên quan đến pháp lý khi trả tiền mua nhà đất
1. Khi mua bán nhà đất, giấy tờ đặt cọc không công chứng
Khi người bán cần bán nhà đất gấp nên treo biển bán nhà và nhận tiền đặt cọc của nhiều người, họ nhận tiền cọc của bất cứ ai đến xem mua nhà đất thì có thể giấy tờ đặt cọc không được công chứng. Không chỉ vậy, có những trường hợp giấy tờ đặt cọc chỉ viết tay vì người mua ngại công chứng giấy tờ nhà đất và ngại mất thêm tiền công chứng cho đến khi xảy ra tranh chấp hay bị bùng tiền đã đặt cọc thì không có cơ sở pháp lý để tòa án giải quyết. Vì vậy, trước khi đặt cọc bạn cần phải có kinh nghiệm trả tiền trước khi mua nhà đất.
2. Bên bán đưa ra nhiều điều kiện gây khó dễ cho người mua
Bên bán thường gây khó dễ cho người mua bằng cách đưa ra các điều kiện như: kéo dài thời gian để người mua làm thủ tục giấy tờ, sổ đỏ hoặc phải thanh toán hết tiền sau đó 1-2 ngày mới chuyển nhượng các loại giấy tờ cho người mua.
3. Những trường hợp nhận giấy tờ nhà đất giả mà không biết
Trường hợp 1: Người bán lợi dụng lòng tin và mối quan hệ thân thiết với chủ nhà sau đó mượn giấy tờ nhà đất để làm giả thậm chí còn làm giả cả những giấy tờ chứng minh để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất.
Trong trường hợp này, chủ nhà có thể không biết hoặc cũng có thể chủ nhà thông đồng với người bán để lừa khách hàng.
Trường hợp 2: Chủ sở hữu nhà đất thực hiện giao dịch mua bán mà không biết giấy tờ họ đang giữ là giấy tờ giả. Trong khi đó giấy tờ thật có thể đang được cầm cố ở một ngân hàng khác.
Theo cơ quan điều tra, hiện nay có 2 loại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay còn gọi là sổ đỏ được làm giả đang rất phổ biến:
– Sổ đỏ làm từ phôi thật được Bộ tài nguyên và môi trường cấp cho các địa phương vì một số lý do mà phôi thật bị đánh cắp và rò rỉ sau đó tuồn ra ngoài. Nội dung bị làm giả in trên giấy tờ như: con dấu, vị trí lô đất, chữ ký của các bên liên quan có trách nhiệm pháp lý.
– Cả phôi và nội dung in trên sổ đỏ đều bị làm giả hoàn toàn.
Cơ quan công an cũng cho biết, mỗi năm Bộ tài nguyên và môi trường đều cấp phôi sổ đỏ cho các địa phương. Địa phương có nhiệm vụ quản lý số hiệu phôi, nơi nào cấp quyền sử dụng đất sẽ ghi trong hồ sơ số phôi và số quyết định cấp. Đây là hai yếu tố quan trọng để biết được đó là sổ đỏ thật hay giả. Khi kiểm tra chỉ cần so sánh 2 số trên nếu 1 trong 2 số không khớp với hồ sơ được lưu trữ tại địa phương thì đó là sổ giả được in từ phôi thật.
4. Rủi ro khi mua nhà đất thuộc diện thế chấp tại ngân hàng.
Nhà đất đã được thế chấp ở ngân hàng nhưng chủ sở hữu vẫn muốn bán căn nhà đó dẫn tới rủi ro pháp lý cho người mua nếu họ không biết hoặc chủ quan.
5. Khi mua nhà dự án, người mua đã đặt cọc và đóng tiền cọc đúng hạn, nhưng dự án này đã bị treo.
Trên thực tế, có nhiều dự án treo vẫn kéo dài năm này qua năm khác dù chủ đầu tư đã nhận tiền đặt cọc và tiền mua nhà của người mua đúng thời hạn. Chẳng hạn, vì một lý do nào đó mà chủ đầu tư không thể gom đủ số tiền huy động vốn từ người mua cho việc triển khai dự án này hoặc chủ đầu tư có hành vi vi phạm pháp luật, bị khởi tố, truy cứu trách nhiệm hình sự,… dẫn đến không thể tiếp tục triển khai dự án.
6. Trường hợp mua nhà đầy đủ giấy tờ nhưng không bán lại được
Trên thực tế, có nhiều trường hợp người mua nhà ở xã hội theo gói hỗ trợ cho vay sau khi đã thanh toán đầy đủ tiền nhà theo từng giai đoạn nhưng sau đó họ muốn bán lại vì không đủ khả năng chi trả. Thế nhưng theo quy định, sau 5 năm kể từ khi hoàn tất giao dịch thì nhà ở xã hội mới được phép bán lại.
II. Rủi ro trả tiền khi mua nhà đất bằng giấy viết tay không có sổ đỏ
Kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất cho thấy trong quá trình giao dịch mua bán bất động sản, việc mua bán nhà đất bằng giấy viết tay không có chứng nhận quyền sở hữu là một trong những việc làm nguy hiểm, rủi ro cao. Mua nhà đất bằng giấy viết tay có thể xảy ra rủi ro như sau:
Theo quy định của Luật dân sự: Những tài sản mà pháp luật quy định cần phải đăng ký quyền sở hữu chẳng hạn như nhà ở, ô tô, xe máy,… thì khi chuyển nhượng bắt buộc phải có văn bản và được cơ quan có thẩm quyền công chứng. Bên mua có trách nhiệm thực hiện thủ tục trước khi sang tên bằng cách liên hệ với cơ quan đăng ký quyền sở hữu tài sản.
Theo quy định tại Điều 35 Luật Công chứng, hợp đồng mua bán nhà ở chỉ được công chứng nếu đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu. Vì vậy chỉ có thể sử dụng hợp đồng viết tay đối với việc mua bán nhà ở chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Trong trường hợp xảy ra tranh chấp thì hợp đồng mua bán nhà viết tay sẽ bị vô hiệu. Các bên sẽ khôi phục lại tình trạng ban đầu và trả lại toàn bộ số tiền đã nhận, bên có lỗi sẽ phải có trách nhiệm đền bù thiệt hại.
Nhà đất không có sổ đỏ nên rất khó để xác minh nguồn gốc tài sản. Vì vậy người mua sẽ gặp rất nhiều rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch. Chẳng hạn như trường hợp xây nhà trên đất đã có quyết định thu hồi, đất lấn chiếm, đất đang có tranh chấp, đất nông nghiệp. Do đó người mua dễ gặp phải tranh chấp pháp lý khi mua nhà đất không có sổ đỏ.
Để được cấp giấy phép xây dựng không cần phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng đối với những thửa đất có diện tích 10m2 thì không được cấp phép xây dựng. Do đó khi xây dựng trái phép cơ quan có thẩm quyền sẽ yêu cầu tháo dỡ và không được bồi thường khi nhà nước thu hồi để tiến hành các dự án công cộng, thậm chí nếu thời hạn xử phạt hành chính vẫn còn hiệu lực thì có thể bị xử phạt hành chính.
Do đó sau khi mua nhà đất nếu có nhu cầu chuyển nhượng thì việc mua bán bằng hình thức viết tay tiềm ẩn nhiều bất cập và rủi ro.
III. Kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất
Nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro trả tiền khi mua nhà đất, các chuyên gia và người mua nhà có kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất lâu năm đã chia sẻ một số điều cần biết như sau:
1. Kiểm tra và xác minh thông tin bên chuyển nhượng (bên bán)
Thông tin cần biết về bên bán:
– Quyền sở hữu đất: Yêu cầu bên bán cung cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Trường hợp được ủy quyền thì cần có hợp đồng được công chứng hợp pháp.
– Xem xét khu đất đã tách thửa hay chưa: Cần biết được khu đất đó do những ai đứng tên. Bạn cần tìm hiểu kỹ điều này nếu như không muốn xảy ra tranh chấp trong quá trình mua bán nhà đất.
Khu đất chuyển nhượng đã có sổ đỏ hay chưa?
Căn cứ quy định của pháp luật, đất chỉ được phép chuyển nhượng khi khu đất đó có sổ đỏ, ngoại trừ 2 trường hợp sau:
Trường hợp 1: Đất nhận theo quyền thừa kế
Căn cứ khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013: Trong trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất, người sử dụng đất được phép thực hiện quyền chuyển nhượng nếu có sổ đỏ hoặc trong trình trạng đủ điều kiện để được cấp sổ đỏ. Do đó với trường hợp này, người thừa kế được phép chuyển nhượng đất khi chỉ cần có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ.
Như vậy, kể cả khi chưa có sổ đỏ mà chỉ cần có điều kiện cấp sổ đỏ thì người nhận thừa kế vẫn được phép chuyển nhượng thửa đất được thừa kế
Trường hợp 2: Đối với người nước ngoài hoặc người Việt Nam đã đổi quốc tịch.
Căn cứ khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 quy định: Trường hợp người nước ngoài hay người định cư lâu năm tại Việt Nam, tuy không thuộc diện mua đất và tài sản gắn liền với đất đai nhưng được phép chuyển nhượng cho người khác.
Ngoại trừ 2 trường hợp nêu trên, mọi quá trình giao dịch mua bán đất được xem là trái quy định pháp luật nếu không có sổ đỏ.
2. Kiểm tra xem khu đất có đang trong diện quy hoạch không?
Theo quy định, có 2 trường hợp đất trong diện quy hoạch:
Trường hợp 1: Cơ quan có thẩm quyền chưa có kế hoạch sử dụng đất hành năm
Đất chưa có kế hoạch sử dụng hàng năm dù đã có quy hoạch. Trong trường hợp này đất vẫn được cho phép chuyển nhượng cho đến khi cơ quan có thẩm quyền có kế hoạch sử dụng đất trở lại.
Trường hợp 2: Cơ quan có thẩm quyền đã phê duyệt đất có kế hoạch
Trong trường hợp này, mặc dù người mua có quyền chuyển nhượng đất nhưng sẽ bị hạn chế xây dựng những công trình gắn liền trên đất. Không chỉ vậy, người mua cần phải chuyển mục đích sử dụng đất và chấp hành việc thu hồi đất nếu như có kế hoạch.
Người mua nên cân nhắc kỹ lưỡng trường hợp này vì nếu thu hồi đất theo kế hoạch thì mức bồi thường nhận được sẽ không cao bằng giá mua ban đầu và thậm chí có thể chịu lỗ.
3. Hợp đồng đặt cọc
Hợp đồng đặt cọc là văn bản để cam kết quá trình mua bán nhà đất. Bên mua sẽ đặt cọc trước một số tiền theo thỏa thuận của hai bên. Do đó, bên mua cần có những kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất nhằm đảm bảo quyền lợi pháp lý trong một số trường hợp sau đây:
- Bên bán từ chối giao dịch: Khi đó bên bán phải trả lại cho bên mua đầy đủ khoản tiền đã đặt cọc trước đó và kèm theo một khoản tiền bồi thường tương ứng với giá trị đặt cọc mà bên mua bỏ ra.
- Bên mua từ chối giao dịch: Trong trường hợp này thì bên mua sẽ mất tiền cọc cho bên bán theo điều khoản trong hợp đồng.
- Nếu hợp đồng được 2 bên giao kết: Bên bán phải hoàn trả tiền cọc cho bên mua hoặc tùy vào thỏa thuận của 2 bên.
- Để tránh những vấn đề nảy sinh sau này, hợp đồng đặt cọc cần phải chặt chẽ và rõ ràng.
4. Công chứng hợp đồng chuyển nhượng
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền công chứng (Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013) để tránh những vấn đề phát sinh về mặt pháp lý. Hơn nữa, bên mua không nên mua đất dưới hình thức viết bằng “giấy viết tay”, bởi hình thức này không có cơ sở pháp lý khi xảy ra vấn đề.
Do đó, để hạn chế rủi ro, trước khi quyết định mua nhà đất bạn nên làm đơn đến cơ quan có thẩm quyền của địa phương để xin thông tin của khu đất.
Hy vọng rằng những kinh nghiệm trả tiền khi mua nhà đất mà Vinaland cung cấp trên đây sẽ hữu ích với bạn. Từ đó giúp bạn tránh gặp rủi ro trong quá trình mua bán nhà đất và sở hữu được những khu đất như mong muốn. Nếu bạn còn điều gì cần giải đáp vui lòng truy cập website Vinaland hoặc liên hệ trực tiếp đến Hotline: 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 để biết thêm thông tin chi tiết.