Mật độ xây dựng nhà phố là thuật ngữ mà nhiều người quan tâm. Vậy khái niệm này là gì và được chia thành mấy loại? Cách tính mật độ xây nhà phố như thế nào? Đâu là các quy định và điều kiện xây cấp phép xây dựng cụ thể? Tất tần tật thông tin trên sẽ được VINA Land chia sẻ chi tiết qua bài viết sau đây.
Thế nào là mật độ xây dựng nhà phố?
Dựa theo Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng có quy định rõ khái niệm mật độ xây dựng nhà phố. Nội dung được ban hành kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD ngày 4/8/2008 của Bộ Xây dựng. Có thể hiểu đơn giản đây là tỉ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên tổng diện tích lô đất. Lưu ý điều này không bao gồm những công trình như:
- Các tiểu cảnh trang trí.
- Bể bơi.
- Sân thể thao ngoài trời – Trừ sân tennis và sân thể thao cố định.
Mật độ xây dựng là chỉ số thể hiện hệ số đất đai quan trọng khi thi công bất kỳ công trình nào, gồm cả nhà phố. Thuật ngữ này mang ý nghĩa đặc biệt như sau:
- Đây là chỉ số trực quan dùng để so sánh lượng đất sử dụng cho hoạt động dân cư. Kèm theo đó là các hoạt động khác trên tổng diện tích mà mọi công trình sử dụng theo quy định.
- Góp phần giúp thiết kế công trình nhà phố khoa học, rộng rãi, đáp ứng hiệu quả nhu cầu sinh hoạt và sử dụng của người dân.
- Căn cứ vào mật độ xây dựng để xử lý các trường hợp xây dựng trái quy định, xây dựng một cách ồ ạt thiếu quy hoạch.
Mật độ xây dựng được phân chia thành mấy loại?
Định nghĩa về mật độ xây dựng nhà phố đã được cập nhật cụ thể phía trên. Về phân loại gồm có mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp. Thông tin về 2 loại này sẽ được VINA Land giải đáp ngay:
- Về mật độ xây dựng thuần: Thể hiện tỉ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà / tổng diện tích lô đất của chủ sở hữu. Trong đó không bao gồm diện tích chiếm đất của bể bơi, các tiểu cảnh trang trí, sân thể thao (Trừ sân tennis cùng sân cố định chiếm khối diện tích không gian trên mặt đất).
- Về mật độ xây dựng gộp: Thể hiện tỉ lệ diện tích chiếm đất của ngôi nhà / tổng diện tích của toàn khu đất. Bao gồm không gian mở, sân đường, khu cây xanh, các khu vực không xây dựng của nhà phố nằm trong khu đất đó.
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố đầy đủ, chính xác
Cách tính mật độ xây dựng nhà phố không quá phức tạp, chỉ với công thức đơn giản. Cụ thể cách tính đầy đủ và chính xác sẽ được VINA Land hướng dẫn dưới đây:
– Công thức: Nt = Nb – [ (Nb – Na)/ (Ca – Cb) ] x (Ct – Cb). Trong đó cần hiểu các đơn vị có ở công thức này là:
- Nt: Chỉ mật độ xây dựng tại khu đất cần tính.
- Ct: Chỉ rõ diện tích của khu đất cần tính toán.
- Ca: Chỉ diện tích khu đất cận trên.
- Cb: Chỉ diện tích khu đất cận dưới.
- Na: Thể hiện mật độ xây dựng nhà phố cận trên tương ứng với Ca.
- Nb: Thể hiện mật độ xây dựng nhà phố cận trên tương ứng với Cb.
Trên đây là công thức tính mật độ xây dựng cơ bản áp dụng cho công trình nhà phố. Khi thực hiện cách tính chính xác sẽ mang đến sự cân đối giữa các tòa nhà và cảnh quan xung quanh. Nhờ vậy, không gian sống của con người cũng trở nên thoải mái, gần gũi hơn với thiên nhiên.
Các quy định xây dựng mật độ nhà phố cần nắm rõ
Tuân theo quy chuẩn xây dựng Việt Nam (QCXDVN 01:2008/BXD) có nêu rõ các quy định bắt buộc cần thực hiện khi lập, thẩm định cũng như phê duyệt đồ án. Từng dự án được thi công phải tuân thủ các quy định về mật độ xây dựng một cách tuyệt đối. Tùy theo mỗi tỉnh thành mà quy định về mật độ xây dựng nhà phố, nhà ở có sự khác nhau. Xét theo quy định chung hiện nay gồm có:
Mật độ xây dựng đối với công trình nhà phố
Xây nhà với mật độ tối đa lên đến 100% đối với các lô đất có diện tích <=90m2. Với diện tích lô đất >= 1000m2 có thể xây nhà với mật độ cao nhất là 40%. Tuy nhiên phải đảm bảo quy định về khoảng lùi, chiều cao công trình. Đồng thời có giải pháp hợp lý về việc thông gió và chiếu sáng tự nhiên.
Diện tích cùng kích thước của lô đất sử dụng
Lô đất có diện tích không nhỏ hơn 36m2 với chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không thấp hơn 3m. Đây chính là lô đất chuẩn được nhà nước cấp phép xây dựng hợp pháp. Đối với nhà phố liền kề sâu trên 18m cần bố trí giếng trời, sân trống với kích thước không nhỏ hơn 6m2. Khi đó sẽ đảm bảo việc thông gió và chiếu sáng hoạt động hiệu quả.
Chiều cao và số tầng khối
Phụ thuộc vào lô giới – tiếp giáp mặt tiền để xác định chiều cao và số tầng hợp lý. Thông thường với chiều rộng lộ giới >= 25m quy định tầng cao cơ bản là 5 và tối đa là 8. Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm thành phố, trục đường thương mại dịch vụ, công trình xây dựng trên lô đất lớn khi đó là 1 tầng. Cao độ tối đa tính từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 sẽ là 7.0m. Cùng với đó là số tầng khối nền tối đa + giật lùi tối đa là 7+1 tầng.
Những điều kiện để được cấp phép xây dựng nhà phố
Giấy phép xây dựng nhà phố chính là văn bản pháp lý được cơ quan thẩm quyền của nhà nước cấp. Áp dụng cho các chủ đầu tư xây dựng mới, sửa chữa hoặc di dời công trình. Theo Điều 93 Luật xây dựng năm 2014 quy định điều kiện chung để được cấp phép xây dựng nhà phố như sau:
- Các cá nhân, tổ chức phải đảm bảo tuân thủ những yêu cầu về phòng chống cháy nổ, các công trình độc hại. Đảm bảo các khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy nổ và lân cận. Giữ an toàn cho hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ đê điều, năng lượng, giao thông, các công trình thủy lợi cũng như những dự án liên quan an ninh – quốc phòng.
- Cá nhân/ tổ chức tuân thủ chặt chẽ các quy định về việc mua bán, sử dụng vật liệu xây dựng.
- Cần đáp ứng các yêu cầu về mật độ xây dựng nhà phố cụ thể để đáp ứng hiệu quả nhu cầu sinh hoạt và sử dụng.
- Việc xây dựng phải được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt theo quy hoạch cũng như mục đích sử dụng đất.
- Người yêu cầu xin cấp phép cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ theo đúng pháp luật hiện hành. Đồng thời nộp tại cơ quan địa phương có thẩm quyền để được xem xét và xử lý.
Thông tin về mật độ xây dựng nhà phố đã được chia sẻ ngay trong bài viết trên. Thông qua đó có thể biết được các phân loại hiện nay, kèm theo cách tính mật độ chi tiết. Ngoài ra cũng đừng quên nắm rõ quy định về mật độ nhà phố cũng như các điều kiện để được cấp phép xây dựng nhé! Nếu có thắc mắc hãy liên hệ với VINA Land để được hỗ trợ nhanh chóng từ A – Z.
Xem thêm: