Khi xây dựng công trình, mật độ xây dựng là một trong những thông số kỹ thuật quan trọng cần nắm rõ bởi có ảnh hưởng trực tiếp tới chất lượng công trình. Vậy mật độ xây dựng của các công trình được quy định như thế nào? Cùng VINA Land tìm hiểu tất tần tật thông tin liên quan tới mật độ xây dựng qua bài viết dưới đây!
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng trên một khu đất so với tổng diện tích của toàn bộ khu đất đó. Việc tính toán mật độ xây dựng công trình không bao gồm diện tích đất các khu vực: Bể bơi, tiểu cảnh, sân thể thao ngoài trời. Ngoại trừ sân thể thao xây dựng cố định và chiếm một không gian lớn trên mặt đất.
Khái niệm mật độ xây dựng là gì được quy định chi tiết tại “Quy chuẩn kỹ thuật Quốc gia về Quy hoạch xây dựng” do Bộ Xây dựng ban hành ngày 04/08/2008 kèm theo Quyết định số 04/2008/QĐ-BXD.
Phân loại về mật độ xây dựng
Mật độ xây dựng được phân chia thành 2 loại chính là: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp, cụ thể:
- Mật độ xây dựng thuần: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của công trình xây dựng chính trên diện tích của lô đất. Mật độ xây dựng thuần không gồm có diện tích chiếm đất của các công trình ngoài trời như: Tiểu cảnh, bể bơi, bãi (sân) đỗ xe, sân thể thao, nhà bảo vệ, lối đi lên xuống, bộ phận thông gió tầng hầm có mái che, các công trình hạ tầng kỹ thuật khác,…
- Mật độ xây dựng gộp: Là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình xây dựng chính trên tổng diện tích của toàn khu đất. Tổng diện tích của toàn khu đất có thể bao gồm: Diện tích dân, đường, khu cây xanh, không gian mở, các khu vực không xây dựng công trình,…
Hiện nay, mật độ xây dựng gộp tối đa được quy định cụ thể như sau:
- Với đơn vị ở: Mật độ xây dựng gộp tối đa là 60%
- Đối với khu du lịch – nghỉ dưỡng tổng hợp: Mật độ tối đa là 25%
- Với khu công viên: Mật độ xây dựng gộp tối đa là 25%
- Đối với khu cây xanh chuyên dụng bao gồm sân golf, vùng bảo vệ môi trường tự nhiên: Mật độ xây dựng tối đa sẽ phụ thuộc vào chức năng và các quy định pháp luật có liên quan. Tuy nhiên, giới hạn là không được vượt quá 5%.
Ngoài 2 loại mật độ xây dựng trên, nếu dựa vào đặc điểm của công trình xây dựng thì mật độ xây dựng cũng được phân chia thành các loại như sau:
- Mật độ xây dựng nhà phố
- Mật độ xây dựng chung cư
- Mật độ xây dựng biệt thự
Lưu ý: Mỗi loại công trình xây dựng sẽ có mật độ xây dựng riêng. Chính vì vậy, chủ đầu tư cần tìm hiểu kỹ đặc điểm, mô hình của công trình để xác định mật độ xây dựng trước khi thi công.
Cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất 2023
Theo quy định mới nhất năm 2023, công thức tính mật độ xây dựng như sau:
Mật độ xây dựng (%) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (m2) / Tổng diện tích của lô đất xây dựng (m2) x 100%
Lưu ý:
- Diện tích chiếm đất của công trình xây dựng được tính theo hình chiếu của công trình, ngoại trừ nhà phố, nhà liền kề nếu có sân vườn.
- Tổng diện tích chiếm đất của công trình không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: Tiểu cảnh, bể bơi, sân thể thao ngoài trời…
Quy định chi tiết về mật độ xây dựng của các công trình
Quy định về mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn và nhà phố được bật mí chi tiết ngay dưới đây:
Mật độ xây dựng đối với nhà ở nông thôn
Quy định về mật độ xây dựng nhà ở đối với khu vực nông thôn:
|
Diện tích khu đất |
Mật độ xây dựng tối đa |
| ≤ 50m2 | 100% |
| 50 – 75m2 | 90% |
| 75 – 100m2 | 80% |
| 100 – 200m2 | 70% |
| 200 – 300m2 | 60% |
| 300 – 500m2 | 50% |
| ≥ 1000m2 | 40% |
Về quy định mật độ xây dựng tối đa (chiều cao tối đa) như sau:
- Với công trình có chiều cao dưới 6m: Chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa 3 tầng;
- Với công trình cao từ 6m – 12m: Được phép xây dựng tối đa 4 tầng;
- Với công trình cao từ 12m – 20m: Được phép xây dựng tối đa 4 tầng
- Với công trình có chiều cao từ 20m trở lên: Chủ đầu tư được phép xây dựng tối đa là 5 tầng.
Mật độ xây dựng nhà phố
Dưới đây là bảng tiêu chuẩn về mật độ xây dựng nhà phố:
|
Diện tích lô đất (m2/căn nhà) |
≤ 90 | 100 | 200 | 300 | 500 |
≥ 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Số tầng và chiều cao nhà phố phụ thuộc lộ giới – Tiếp giáp mặt tiền. Bảng dưới đây là quy định về chiều cao của công trình xây dựng phụ thuộc vào lộ giới:
|
Chiều rộng lộ giới L (m) |
Chiều cao tối đa từ nền vỉa hè tới sàn tầng 1 | Độ cao chuẩn của công trình (m) | |||||
| Tầng 3 | Tầng 4 | Tầng 5 | Tầng 6 | Tầng 7 |
Tầng 8 |
||
|
L ≥ 25 |
7 | – | – | 21,6 | 25 | 28,4 | 31,8 |
| L ≥ 20 | 7 | – | – | 21,6 | 25 | 28,4 | 31,8 |
| 12 ≤ L < 20 | 5,8 | – | 17 | 20,4 | 23,8 | 27,2 | – |
| 12 ≤ L < 20 | 5,8 | – | 17 | 20,4 | 23,8 | – | – |
| 3.5 ≤ L < 7 | 5,8 | 13,6 | 17 | – | – | – | |
| L < 3.5 | 5,8 | 11,6 | – | – | – |
– |
|
Độ vươn của ban công và ô văng phụ thuộc vào lộ giới, được quy định cụ thể như sau:
|
Chiều rộng lộ giới L (m) |
Độ vươn tối đa |
| L < 6 | 0 |
| 6 ≤ L < 12 | 0,9 |
| 12 ≤ L < 20 | 1,2 |
| L ≥ 20 | 1,4 |
Trên đây là toàn bộ thông tin về mật độ xây dựng là gì, quy định và cách tính mật độ xây dựng theo quy định mới nhất hiện nay. VINA Land hy vọng qua những thông tin về mật độ xây dựng công trình mang tới cho bạn đọc nhiều thông tin bổ ích!
Xem thêm: