Đầu tư vào nhà phát mãi ngân hàng hay mua nhà ngân hàng thanh lý là lựa chọn đầu tư thông minh của nhiều người bởi giá nhà thấp hơn so với thị trường rất nhiều. Tuy nhiên, đầu tư luôn luôn vẫn sẽ có những rủi ro không đáng có và khách hàng mua nhà phát mãi cũng vậy. Khách hàng sẽ gặp nhiều vấn đề rủi ro phát sinh tranh chấp nếu không nắm rõ các quy trình và thủ tục của các bên liên quan. Vậy những rủi ro khi mua nhà phát mãi ngân hàng là gì? Có nên mua nhà phát mãi từ ngân hàng không. Cùng Vinaland tìm hiểu các thủ tục pháp lý về mua nhà phát mãi của ngân hàng qua bài viết dưới đây.
I. Rủi ro tiềm ẩn khi mua nhà phát mãi ngân hàng
- Rủi ro về pháp lý
Mua nhà phát mãi của ngân hàng luôn ẩn chứa nhiều rủi ro. Đặc biệt, những rủi ro này thường liên quan đến khi mua nhà tịch biên từ chủ cũ thông qua sự giới thiệu của ngân hàng. Nói một cách đơn giản là người mua nhà sẽ làm việc với một người không phải là chủ sở hữu nhà đất vì các giấy tờ chứng minh quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đai đều đã được thế chấp ngân hàng. Vì vậy, người mua nhà cần nghiên cứu các giấy tờ sở hữu nhà cửa của nhà phát mãi ngân hàng một cách cẩn thận để tránh những rủi ro đáng tiếc xảy ra.
- Thủ tục phức tạp
Khác với các giao dịch mua bán đất đai bình thường khác. Quá trình mua nhà đất phát mãi của ngân hàng có sự tham gia của ba bên đó là người mua, chủ sở hữu tài sản (con nợ) và ngân hàng. Vì thế quá trình hoàn tất các thủ tục mua bán sẽ rắc rối và mất nhiều thời gian hơn. Bên cạnh đó, sự phức tạp của các mối quan hệ nhiều bên luôn tiềm ẩn những rủi ro có thể phát sinh bất cứ lúc nào.
- Chủ nhà phát mãi không hợp tác
nhiều trường hợp khi người mua đã hoàn thành xong các thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng nhưng chủ cũ không chịu bàn giao tài sản. Lúc này, người mua cần phải chờ trung tâm đấu giá yêu cầu cơ quan thi hành án thực thi cưỡng chế chủ sở hữu tài sản bàn giao cho người trúng đấu giá. Điều này sẽ mất rất nhiều thời gian cũng như chi phí cho việc huy động lực lượng thi hành án tham gia cưỡng chế.
- Kiện cáo, khiếu nại từ chủ sở hữu tài sản
Tài sản phát mãi trên sàn đấu giá sẽ được đảm bảo tuân thủ đúng theo quy định của pháp luật do được có ba đơn vị có thẩm quyền theo dõi. Tuy nhiên, người mua nhà phát mãi vẫn có thể gặp các vấn đề phát sinh khi chủ sở hữu tài sản làm đơn khiếu nại cho rằng tài sản bán ra có giá thấp hơn so với thị trường hoặc cơ quan bán đấu giá không thông báo cho chủ sở hữu nhà đất cùng tham gia phiên đấu giá. Tóm lại, chủ nhà có thể đưa ra rất nhiều các lý do để gây khó dễ hay khiếu nại khi không muốn hợp tác hoặc trong quá trình bán đấu giá vẫn sẽ tồn tại những kẻ hở khó lường.
- Hủy kết quả đấu giá
Trong một số trường hợp hiếm hoi thì kết quả đấu giá tài sản thế chấp có thể bị hủy bỏ. Cơ quan thanh tra sẽ mở cuộc điều tra nếu nghi ngờ trong quá trình mua bán xảy ra thông thầu, móc nối nhằm dìm giá tài sản. Nếu vi phạm quy định, tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng dịch vụ đấu giá tài sản, hợp đồng mua bán tài sản đấu giá.
II. Có nên mua nhà phát mại của ngân hàng không?
Việc mua nhà phát mãi ngân hàng là việc người vay một khoản tiền theo quy định sẽ cần phải thế chấp tài sản bất động sản của mình cho ngân hàng. Khi đến thời hạn trả cho ngân hàng, nếu người vay không có khả năng thanh toán thì ngân hàng sẽ tịch biên tài sản và phát mãi nhà đất đã thế chấp trước đó để bù đắp vào khoản vay của người đi vay.
Nhà đất phát mãi thông qua hình thức đấu giá của thị trường chưa chắc đã rẻ bởi sẽ đấu giá theo phương thức trả giá lên, người trúng đấu giá là người ra giá cao nhất so với giá khởi điểm ban đầu. Mặt khác, giá tài sản sẽ phát sinh thêm các chi phí khác như: lãi phạt, tiền môi giới, tổ chức đấu giá. Ngoài ra, người mua nhà phát mãi cũng có thể yên tâm về vấn đề phát lý bởi tài sản đã được ngân hàng kiểm tra, thẩm định nghiêm ngặt theo quy định của pháp luật và tiến hành định giá cẩn thận trước khi nhận thế chấp.
Người mua nhà phát mãi thông thường có thể mua giá rẻ hơn so với thị trường. Đây cũng là thời điểm săn lùng của nhiều nhà đầu tư để tiết kiệm chi phí. Tuy nhiên, người mua cũng có thể gặp không ít rủi ro tiềm ẩn khi giao dịch. Ngoài ra, ngân hàng không phải là tổ chức chuyên về kinh doanh bất động sản, họ chỉ quan tâm đến vấn đề thu hồi vốn vay. Vì vậy, ngân hàng sẽ ưu tiên cho các chủ sở hữu nhà đất tự bán tài sản để trả nợ nhằm tránh các thủ tục kiện tụng và tiết kiệm chi phí.
III. Thủ tục mua nhà phát mãi của ngân hàng
Quá trình xử lý thủ tục nhà phát mãi phải được thực hiện một cách minh bạch, công khai nhằm bảo vệ quyền lợi của các bên tham gia giao dịch, các cá nhân, tổ chức liên quan. Thủ tục phát mãi nhà đất ngân hàng được thực hiện theo các trình tự thủ tục theo quy định của Luật Đấu giá tài sản các văn bản pháp luật có liên quan.
Bước 1: Ngân hàng thông báo bán nhà phát mãi
Bộ phận chịu trách nhiệm xử lý tài sản sẽ thông báo bằng văn bản cho các tổ chức liên quan về việc xử lý các tài sản. Thông báo bằng văn bản sẽ được chuyển tiếp và lưu vào sổ đăng ký trước khi tài sản được xử lý theo quy định của pháp luật. Khi đăng ký giao dịch cần đảm bảo theo quy định của pháp luật gồm các nội dung sau:
- Văn bản nêu rõ lý do tài sản bị xử lý
- Thông tin chi tiết về tài sản
- Nghĩa vụ được đảm bảo
- Vị trí, thời gian và phương pháp xử lý tài sản
Bước 2: Định giá tài sản cần bán
Ngân hàng và người vay vốn có quyền thỏa thuận về định giá tài sản đảm bảo. Nếu trường hợp ngân hàng và bên vay không có thỏa thuận thì tài sản thế chấp sẽ được định giá thông qua thẩm định của tổ chức đánh giá tài sản.
Quá trình định giá tài sản phải được thực hiện một cách khách quan, phù hợp so với giá của thị trường.
Bước 3: Bán tài sản nhà đất phát mãi ngân hàng
Trước khi xử lý tài sản thế chấp, nếu bên bảo đảm đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ và thanh toán các chi phí phát sinh thì bên bảo lãnh có quyền nhận lại tài sản thế chấp. Trừ khi pháp luật có quy định khác về thời điểm nhận lại tài sản thế chấp trước khi xử lý.
Trong trường hợp nếu không thỏa thuận được về phương thức xử lý tài sản thế chấp hoặc bên bảo lãnh không thực hiện nghĩa vụ thì tài sản này sẽ được bán đấu giá. Số tiền thu được từ đấu giá sẽ được thanh toán trước cho chủ sở hữu tài sản và được chia theo các tỷ lệ khác nhau và phụ thuộc vào nội dung hợp đồng mà người vay và ngân hàng đã thỏa thuận trước đó.
Bước 4: Thanh toán sau khi xử lý phát mãi
Tổng số tiền thu được sau khi xử lý phát mãi tài sản sẽ được thanh toán các chi phí liên quan đến thủ tục bán nhà phát mãi như phí lưu trữ hồ sơ, phí thu giữ và xử lý tài sản,… sẽ được thanh toán theo thứ tự ưu tiên của pháp luật được quy định như sau:
Số tiền bán đấu giá sau khi thanh toán tất cả các chi phí thấp hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ bảo đảm, thì việc chưa thanh toán nghĩa vụ được xác định là không có bảo đảm và các bên định đoạt quyền thực hiện nghĩa vụ của mình khi phát mại tài sản, trừ trường họp các bên có thỏa thuận bổ sung bảo đảm.
Trường hợp nếu số tiền thanh toán tất cả các chi phí lớn hơn giá trị tài sản thực hiện nghĩa vụ bảo đảm thì phần chênh lệch sẽ thuộc về quyền sở hữu tài sản.
Bước 5: Chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản
Sau khi cuộc bán đấu giá nhà đất phát mãi ngân hàng hoàn tất, các bên cần đăng ký thủ tục và chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản (sổ hồng) cho người mua tài sản theo đúng quy định của pháp luật.
IV. Lưu ý khi mua nhà phát mãi ngân hàng
Người mua nhà phát mãi của ngân hàng sẽ được sở hữu nhà ở với giá thấp hơn so với thị trường. Tuy nhiên, để tránh các rủi ro không mong muốn xảy ra người mua cần lưu ý một số điều sau:
- Tìm hiểu thông tin chính thống
Người mua cần tìm hiểu chính xác các thông tin về bất động sản sắp mua như lý do phát mãi, chủ sở hữu có đồng ý bàn giao tài sản không, nhà đất có thuộc quy hoạch của nhà nước hay dự án không,… Bên cạnh đó, người mua cần làm việc và mua hồ sơ đấu giá tại các trung tâm bán đấu giá uy tín để tránh các rủi ro về pháp lý xảy ra. Khi chọn hình thức này, tất nhiên người mua sẽ phải chịu thêm các chi phí khác như tiền môi giới, tổ chức đấu giá,…
Đối với việc tìm nhà đất phát mãi, người mua cần tìm kiếm trên các trang website uy tín của tổ chức ngân hàng, các công ty bất động sản uy tín đã được các ngân hàng ký gửi ủy thác bán tài sản gán nợ, danh sách này cũng phải được update thường xuyên.
- Thanh toán an toàn
Người mua bất động sản phát mãi nên lựa chọn thanh toán ba bên trực tiếp tại ngân hàng và không nên thanh toán cho chủ sở hữu cũ (con nợ).
Việc đầu tư đem lại lợi nhuận cao cũng sẽ phát sinh những rủi ro không đáng có xảy ra. Vì vậy, người mua cần xem xét và cân nhắc một cách kỹ càng trước khi xuống tiền với bất cứ tài sản bất động sản nào.
Trên đây là toàn bộ những thông tin hữu ích về mua nhà phát mãi của ngân hàng mà Vinaland muốn chia sẻ đến bạn. Hy vọng qua bài viết này, bạn sẽ hiểu rõ hơn về các thủ tục mua nhà mãi phát ngân hàng cũng như có nên đầu tư vào nhà mãi phát không và sẽ chọn cho mình được sản phẩm bất động sản uy tín, đem lại lợi nhuận cao. Nếu bạn có bất kỳ thắc mắc về vấn đề mua nhà phát mãi từ ngân hàng, hãy liên hệ ngay với Vinaland qua Hotline 0907 13 82 83 – 0898 13 63 33 hoặc Website https://vinaland.co để được tư vấn trực tiếp.