Khi mua bán, chuyển nhượng đất việc tuân thủ pháp lý nhà đất là vô cùng quan trọng. Vậy pháp lý nhà đất là gì? Pháp lý nhà đất quy định như thế nào? Cùng VINA Land tìm hiểu chi tiết về vấn đề này trong bài viết dưới đây nhé.
Pháp lý nhà đất là gì?
Pháp luật là hệ thống những quy tắc được Nhà Nước ban hành ra và đảm bảo việc thực hiện giúp tạo nên trật tự và ổn định trong xã hội hiện nay bằng việc điều chỉnh các mối quan hệ xã hội.
Pháp lý là những nguyên lý, lý luận về luật pháp. Đây là cách để tiếp cận luật pháp trên cơ sở của việc nghiên cứu, tạo nên hệ thống cơ sở lý luận, các phương pháp luận, và thực tiễn pháp luật. Pháp lý thể hiện nội dung và bản chất của các quy định pháp luật trong đời sống. Nghiên cứu về vấn đề này cũng chính là việc nghiên cứu về thực tiễn các hoạt động quản lý và áp dụng pháp luật.
Theo đó, Pháp lý nhà đất là những nguyên lý, lý luận có liên quan đến các quy định mà pháp luật đề ra về bất động sản của nhà đất.
Hồ sơ pháp lý nhà đất bao gồm những gì?
Hồ sơ pháp lý nhà đất sẽ bao gồm các giấy tờ, tài liệu sau:
- Giấy phép được kinh doanh, xây dựng của chủ đầu tư dự án.
- Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc là sổ đỏ.
- Các giấy tờ, tài liệu cần thiết khác của dự án: Giấy quyết định về việc đầu tư vào dự án; Giấy quyết định duyệt, thông qua dự án; bản thiết kế cơ sở hạ tầng đã được cơ quan có thẩm quyền thông qua và kiểm duyệt; bản thiết kế kỹ thuật, bản vẽ thi công, tính toán xây dựng dự án đã được thông qua và duyệt.
- Thiết kế bản vẽ thi công 1/500 đã được cơ quan có thẩm quyền thuộc nhà nước thông qua.
3 cách kiểm tra pháp lý nhà đất
Để hạn chế tối đa các rủi ro không đáng có, trước khi mua bán, chuyển nhượng cần phải kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý nhà đất. Cách kiểm tra như sau:
Đề nghị bên chuyển nhượng nhà đất xuất trình giấy chứng nhận
Căn cứ Luật Đất đai 2013 và Luật Nhà ở 2014, chủ sở hữu nhà ở, người sử dụng đất, được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bán nhà ở khi có đầy đủ giấy chứng nhận (trừ 2 trường hợp ngoại lệ).
Sau khi nhận được giấy chứng nhận, bên mua có thể tự kiểm tra các thông tin về nhà đất đó ở trang 2 của giấy chứng nhận. Tuy nhiên, cần lưu ý xem xét kỹ càng tránh trường hợp đó là giấy chứng nhận giả.
Kiểm tra về thời hạn được sử dụng đất
Căn cứ vào Khoản 7 Điều 6 Thông tư 23/2014/TT-BTNMT, thời hạn được sử dụng đất ghi tại trang 2 của giấy chứng nhận như sau:
- Đất được Nhà nước bàn giao, cho thuê thì ghi thời hạn theo quyết định khi giao đất, cho thuê đất; đối với trường hợp được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất thì thời hạn sử dụng ghi trong giấy được công nhận theo quy định của pháp luật về đất đai.
- Đối với đất sử dụng có thời hạn thì sẽ được ghi “Thời hạn sử dụng đất đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng đất đó)”.
- Đối với đất sử dụng ổn định lâu dài thì sẽ được ghi là “Lâu dài”.
- Thửa đất ở có ao, vườn, mà diện tích của đất ở đã được công nhận là một phần của thửa đất thì thời hạn sử dụng đất sẽ được theo từng mục đích sử dụng “Đất ở: Lâu dài; Đất… (ghi tên mục đích sử dụng đất theo hiện trạng thuộc nhóm đất nông nghiệp đối với phần diện tích ao, vườn không được công nhận là đất ở): sử dụng đến ngày …/…/… (ghi ngày tháng năm hết hạn sử dụng mảnh đất đó)”.
Như vậy, chỉ cần dựa vào vào trang 2 trên giấy chứng nhận thì sẽ biết được chính xác đất còn thời hạn sử dụng không.
Kiểm tra xem đất có thuộc diện quy hoạch, thế chấp, tranh chấp không
Bạn có thể kiểm tra nhà đất có thuộc quy hoạch, thế chấp hay tranh chấp không bằng cách:
- Xem quy hoạch về việc sử dụng đất tại trụ sở Uỷ ban nhân dân xã, huyện nơi có mảnh đất đó.
- Xem trực tiếp ở cổng thông tin điện tử của Uỷ ban nhân dân cấp huyện.
- Hỏi thông tin từ công chức địa chính cấp xã hoặc người dân đang ở tại khu vực có thửa đất đó.
- Xin thông tin thửa đất đó ở văn phòng đăng ký đất.
Một số câu hỏi thường gặp
VINA Land sẽ giải đáp cho bạn một số câu hỏi thường gặp về vấn đề pháp lý nhà đất:
Có được bán nhà đất khi đang thế chấp ngân hàng không?
Theo quy định mà pháp luật đã đưa ra thì bên thế chấp quyền sử dụng đất được phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã thế chấp nếu như bên nhận thế chấp đồng ý.
Như vậy, việc bán bất động sản đang bị thế chấp là hoàn toàn được nếu nhận được sự chấp thuận từ ngân hàng, có thể thực hiện các giao dịch nếu như đạt được thỏa thuận giữa bên mua và bên bán cùng phía ngân hàng.
Ngoài ra, có một điều cần phải lưu ý đó là nếu như số tiền bán tài sản thế chấp cao hơn số tiền nợ ngân hàng. Thì lúc này bên mua phải nhanh chóng thanh toán khoản nợ đó bao gồm cả gốc lẫn lãi. Ngân hàng sẽ tiến hành thủ tục xóa thế chấp và trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau đó, bên mua và bên bán sẽ thanh toán khoản tiền còn lại.
Sau khi nhận giấy tờ nhà, hai bên tiếp tục thực hiện các thủ tục mua bán theo quy định mà pháp luật đã đề ra.
Xây dựng nhà ở đất nông nghiệp thì sẽ bị phạt như thế nào?
Theo pháp luật quy định thì các tổ chức, cá nhân có hành vi xây dựng công trình ở trên đất không được xây dựng thì có thể bị phạt tiền từ 40 – 50 triệu.
Như vậy, nếu như tự ý xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp khi chưa có sự cấp phép thì bên cạnh việc xử lý vi phạm hành chính, cá nhân hoặc tổ chức đó còn phải khôi phục đất về hiện trạng ban đầu, có thể phải tháo dỡ toàn bộ nhà, công trình… đã xây dựng trên đất đó và thậm chí còn bị thu hồi đi mảnh đất.
Để có thể xây dựng công trình, nhà ở trên đất nông nghiệp thì trước hết cần làm hồ sơ xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (cụ thể là từ đất nông nghiệp sang loại hình đất phi nông nghiệp). Sau đó phải xin cấp phép xây dựng tại cơ quan có thẩm quyền. Khi đã được cấp phép, có thể tiến hành xây dựng mà không cần phải lo về các vấn đề pháp lý.
Nên xây dựng nhà trước hay nhập hộ khẩu trước?
Theo quy định pháp luật, giấy chứng minh nơi ở hợp pháp thuộc quyền sở hữu của công dân là một trong những loại giấy tờ, tài liệu sau:
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc là các giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở khác
- Giấy tờ về quyền sử dụng mảnh đất đó
- Giấy phép về việc xây dựng
- Hợp đồng mua bán nhà ở…
Bên cạnh đó, sổ hộ khẩu cũng yêu cầu phải cung cấp rõ các thông tin về đơn vị hành chính như số nhà, đường phố,… khi có thay đổi, phải đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục điều chỉnh.
Khi nhà ở chưa được hoàn thành việc xây dựng thì sẽ không có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng theo quy định của pháp luật để hoàn thành đăng ký hộ khẩu. Như vậy, phải hoàn thành việc xây dựng công trình và xác nhận của địa phương trước khi đăng ký hộ khẩu.
Trên đây là toàn bộ những thông tin cụ thể về pháp lý nhà đất mà VINA Land muốn chia đến bạn. Hy vọng sẽ giúp bạn nắm rõ được những vấn đề về nhà đất này.
Xem thêm:
- Hướng Dẫn Cách Tra Cứu Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất Chi Tiết Nhất
- Chỉ Giới Đường Đỏ Là Gì? Cập Nhật Thông Tin Từ A-Z
- [Giải Đáp] Bán Nhà Có Cần Người Trong Hộ Khẩu Ký Tên Hay Không?
- Nguồn Gốc Sử Dụng Đất Là Gì? Tổng Hợp Những Thông Tin Cần Thiết Từ A-Z
- [Giải Đáp] Diện Tích Tối Thiểu Tách Thửa Đất Nông Nghiệp Là Bao Nhiêu?