Thời gian gần đây có nhiều người mua bán nhà đất bằng cách lập vi bằng mà không thực hiện các thủ tục công chứng. Vậy thực chất vi bằng là gì và vi bằng có thay thế được văn bản công chứng không? Tất cả sẽ được VINA Land giải đáp qua bài viết sau đây.
Vi bằng là gì?
Thuật ngữ “vi bằng” được định nghĩa tại Điều 2, Khoản 3 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020 như sau:
“Vi bằng” là một tài liệu ghi nhận sự kiện, hành vi thực tế do Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp và lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức, tuân theo quy định của Nghị định này.
Do đó, “vi bằng” là tài liệu do Thừa phát lại tạo ra để ghi lại các sự kiện, hành vi thực tế mà họ đã chứng kiến khi được cá nhân hoặc tổ chức yêu cầu.
Đặc biệt, “vi bằng” phải được Thừa phát lại chứng kiến trực tiếp và tạo ra và cả Thừa phát lại và người yêu cầu phải chịu trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về “vi bằng” mà họ tạo ra.
Giá trị về mặt pháp lý của vi bằng
Theo Điều 36 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP Tổ chức và hoạt động của Thừa phát quy định về giá trị pháp lý của vi bằng như sau:
- Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Việc tạo “vi bằng” phải tuân theo quy trình thủ tục do Nhà nước quy định, từ đó xác nhận các giao dịch của các bên tại thời điểm tạo và có thể được coi là bằng chứng tại Tòa án trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Như vậy, “vi bằng” chỉ mang giá trị bằng chứng và sẽ được Tòa án công nhận, đây là điểm đặc trưng cho việc tạo “vi bằng” có thể giảm thiểu rủi ro pháp lý trong quá trình tham gia các giao dịch.
Tóm lại, việc công chứng “vi bằng” không cấp cho nó giá trị pháp lý mà chỉ mang giá trị chứng cứ.
Hiện nay, nhiều tổ chức bất động sản thường quảng cáo và tư vấn cho khách hàng về việc mua “vi bằng” công chứng, tuy nhiên, cần nhận thức rằng tài liệu này không có giá trị pháp lý. Vì vậy, để tránh những thiệt hại không mong muốn, cần hiểu rõ các quy định pháp luật.
Trường hợp nào không được lập vi bằng
Điều 37 của Nghị định số 08/2020/NĐ-CP, các tình huống sau sẽ không được phép lập “vi bằng”:
(1) Những tình huống được quy định tại khoản 4 của Điều 4 trong Nghị định số 08/2020/NĐ-CP.
Điều 4: Các Hành động Cấm của Thừa phát lại
“Trong khi thực thi nhiệm vụ, Thừa phát lại không được nhận làm những việc liên quan đến quyền, lợi ích của bản thân và những người thân thích của mình, bao gồm: Vợ, chồng, con đẻ, con nuôi; cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, bác, chú, cậu, cô, dì và anh, chị, em ruột của Thừa phát lại, của vợ hoặc chồng của Thừa phát lại; cháu ruột mà Thừa phát lại là ông, bà, bác, chú, cậu, cô, dì.”
(2) Vi phạm các quy định về bảo đảm an ninh, quốc phòng, bao gồm: việc xâm phạm mục tiêu liên quan đến an ninh, quốc phòng; làm lộ bí mật nhà nước, phổ biến tin tức, tài liệu, vật phẩm thuộc về bí mật nhà nước;
Vi phạm quy định ra, vào, và di chuyển trong các khu vực cấm, khu vực bảo vệ, vành đai an toàn của các cơ sở an ninh, quốc phòng và khu vực quân sự; vi phạm quy định liên quan đến bảo vệ thông tin bí mật, bảo vệ cơ sở an ninh, quốc phòng và khu vực quân sự.
(3) Vi phạm đời sống riêng tư, bí mật cá nhân và gia đình theo quy định tại Điều 38 của Bộ luật Dân sự; hành vi trái đạo đức xã hội.
(4) Xác nhận nội dung và ký tên trong các hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động của chứng thực và công chứng; xác nhận tính chính xác, hợp pháp và không vi phạm đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang ngoại ngữ hoặc ngược lại; xác nhận chữ ký và xác nhận tính chính xác của bản sao so sánh với bản gốc.
(5) Ghi nhận sự kiện, hành vi với mục đích chuyển quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu đất đai, tài sản không được chứng minh bằng giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hoặc quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.
(6) Ghi nhận sự kiện, hành vi để thực hiện các giao dịch trái pháp luật theo yêu cầu của người yêu cầu lập “vi bằng.”
(7) Ghi nhận sự kiện, hành vi liên quan đến cán bộ, công chức, viên chức, quân nhân chuyên nghiệp, sĩ quan, viên chức quốc phòng công nhân trong các cơ quan, đơn vị thuộc Quân đội Nhân dân, sĩ quan, hạ sĩ quan, chiến sĩ trong các cơ quan, đơn vị thuộc Công an Nhân dân đang thực hiện nhiệm vụ.
(8) Ghi nhận sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại không thực hiện chứng kiến trực tiếp.
Thủ tục lập vi bằng chi tiết
Thủ tục lập vi bằng được thực hiện theo các bước sau đây:
Bước 1: Xác nhận các trường hợp, hành vi,… muốn lập vi bằng có đủ điều kiện hay không.
Ở bước này chủ thể muốn lập vi bằng cần đánh giá, xem xét sự kiện, hành vi,… muốn lặp vi bằng có đúng với quy định của pháp luật cho phép hay không.
Bước 2: Thỏa thuận lập vi bằng với văn phòng thừa phát lại
Nếu có nhu cầu lập vi bằng, người yêu cầu cần thỏa thuận bằng văn bản với Trưởng văn phòng Thừa phát lại về việc lập vi bằng với các nội dung chính sau:
- Nội dung vi bằng cần lập.
- Địa điểm và thời gian khi lập vi bằng.
- Chi phí của việc lập vi bằng.
- Các thỏa thuận khác nếu có.
Lưu ý: Thỏa thuận của việc lập vi bằng cần được lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản.
Bước 3: Văn phòng thừa phát lại làm thủ tục lập vi bằng
Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập vi bằng cũng như chịu toàn bộ trách nhiệm trước người yêu cầu và trước pháp luật về vi bằng mà mình lập. Việc ghi nhận cần thực hiện khách quan và trung thực. Trong trường hợp cần thiết Thừa phát lại có quyền mời người làm chứng chứng kiến lập vi bằng.
Bước 4: Giao vi bằng đã lập cho người có yêu cầu
Vi bằng cần được gửi cho người yêu cầu và lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về lưu trữ tương tự văn bản công chứng.
Bước 5: Gửi văn bản tới sở tư pháp
Trong thời hạn 3 ngày kể từ khi kết thúc việc lập vi bằng, Văn phòng Thừa phát lại phải gửi vi bằng và các tài liệu chứng minh nếu có tới Sở Tư pháp nơi Văn phòng Thừa phát lại đặt trụ sở đẻ vào sổ đăng ký.
Rủi ro khi mua nhà đất vi bằng
Bên cạnh việc nắm được khái niệm vi bằng là gì và thủ tục lập vi bằng bạn cũng cần nắm được rủi ro khi mua nhà đất bằng vi bằng.
Về mặt pháp lý không rõ ràng
Việc công chứng vi bằng chỉ đảm bảo cho việc giao nhận tiền và giấy tờ, nhưng không bảo đảm quyền sử dụng đất của người mua. Vì vậy, trong trường hợp xảy ra tranh chấp, giải quyết sẽ thường rất phức tạp.
Văn phòng Thừa Phát Lại chỉ thực hiện chứng thực giao dịch, nhưng điều này không được chấp nhận bởi Nhà nước. Thay vào đó, văn phòng công chứng mới có thể xác nhận giao dịch mua bán nhà đất, và sự giao dịch này được chính quyền công nhận. Thường thì việc sử dụng giấy tờ chung với chủ sở hữu đất sẽ chỉ xảy ra khi họ bán một phần của đất. Trong trường hợp này, việc mua bán chỉ được chứng thực bằng vi bằng.
Mức độ thanh khoản khá thấp
Việc thanh khoản của vi bằng tương đối thấp. Hiểu biết hạn chế về tính pháp lý của vi bằng cũng làm cho ít người quyết định mua nhà bằng hình thức này, bởi vì rủi ro rất lớn và có thể gây thất thoát tài sản.
Không thể thế chấp ngân hàng
Việc không thể sử dụng vi bằng để vay ngân hàng gây khó khăn cho việc huy động vốn và bán tài sản. Ngân hàng không thể hỗ trợ vay vốn khi tên chủ sở hữu chưa chuyển sang người mua. Trường hợp như vậy sẽ gặp khó khăn trong việc bán lại hoặc tài trợ tài chính khi cần.
Nguy cơ có thể bị mất trắng
Ngoài ra, có nguy cơ mất trắng tài sản khi vi bằng thường kèm với quyền sở hữu đất của chủ sở hữu. Trong trường hợp chủ sở hữu đất qua đời, quyền thừa kế thường được ưu tiên hơn vi bằng. Điều này có thể khiến người mua mất tài sản, trừ khi họ có thể thỏa thuận với gia đình chủ sở hữu để xác nhận quyền sử dụng đất.
Mua đất bằng vi bằng có thực sự an toàn không?
Mua đất bằng vi bằng không đảm bảo an toàn tuyệt đối. Vi bằng chỉ thể hiện giao dịch và không được chính quyền công nhận, dẫn đến rủi ro về quyền sở hữu và tranh chấp tài sản. Nguy cơ lừa đảo và mất trắng tài sản cũng tăng cao. Việc không thể sử dụng vi bằng để vay ngân hàng cản trở giao dịch và thanh khoản. Để đảm bảo an toàn, nên sử dụng các hình thức giao dịch được Nhà nước công nhận và có giấy tờ pháp lý rõ ràng.
Trên đây VINA Land đã giải thích rõ ràng vi bằng là gì và các vấn đề liên quan đến việc mua bán nhà đất bằng vi bằng. Hãy cân nhắc trước khi sử dụng vi bằng bạn nhé!
Xem thêm: